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祭りの後・・・未公開物件戦争の勝者と敗者
2008 - 09/05 [Fri] - 10:00
９月に入って、すぐですが、久しぶりの契約。
しかも４棟現場で、手前２棟を同日契約。
うーーん。素晴らしい。
あんまり気持ちよかったので、少ーしお酒
飲んで、
帰りました。
ランキングの急激な上がり方にビックリしつつ、
ブログを書いてます。
ちなみに、
先日契約の物件は、未公開の４棟現場。
世田谷区某所の人気エリアで、
建込（土地、建物込みの新築住宅）で、５千万中盤の新築物件。
５０の１００だが、土地は敷延（旗形土地。敷地延長物件）で３０坪弱。
手前で、２８坪位。
正直去年の相場より、1,000万円位（それ以上？）は安いのかな？？
公園隣接で、駅も徒歩7分位。
ロケーションも悪くない。
運良く、当社で手前2棟を契約したのだが、
久しぶりのお祭り物件。
■捨看板、電柱ビラ、投げ込み、とお祭りになる物件って減りました・・・■
とある建売業者の物件なのだが、
建売業者が土地を買い、
プランを決めて値段を決める。
値段を決めると、レインズ（不動産流通機構）やマイソクに出すのだが、
一般市場公開前に、
ある程度仲の良い仲介業者等に
物件の情報を流す。（俗に言う未公開物件）
例にはなるが、
今回の4棟現場を仕入れて、販売に入る場合、
仲の良い仲介業者5社に、その情報を流せば、
都内で、この物件の事を知ってるのは5社のみ。
もちろん客付け（お客さんに紹介できる）のは、この5社。
大手に行ってもこの情報はない。
その物件を購入するには、その5社と出会うしかない。
当社を含む5社しか、知らない情報なのです。
仮にその5社が捨看板を張る業者だったら、
その日のうちに、その物件周辺は捨看板だらけ。（昔は毎日のようにありました。）
業者通しで、看板を落とし、貼っての大戦争が勃発する。
貼った看板を落としてるのを見つけて、業者通し、大喧嘩する事など珍しくない。
今は看板業者も若干減ったが、やはり都内はまだまだ、多い。
（っていうか、この市況で増えてる？？！）
ある程度中堅クラスでも、看板や、電柱にビラを張る会社はある。
今日手前2棟を契約できたのは、たまたまその地域にお客を当社が
持ってたからだが、
物件と、最寄駅は、捨看板の嵐。3業者程がこぞって貼ってる。
何だか懐かしい。
正直、捨看板自体は違法行為。
コンプライアンスに欠けますし、全否定する方や、よくある不動産購入ハウツー本など見ると、
捨看板を張る業者は悪質です。最低です。人間じゃありません。
等色々と書いてるが、
今日の物件に関しては、普通にちゃんとした物件。
正直、当社で買っても、捨看板業者で買っても同じ。
早いもの勝ち的な物件でした。
契約したお客さんもすごく喜んでるし、契約後にも、
『欲しい』 『あーーー終わったんですか・・・・』
と泣きのお客さんが何組かいた。
本当に久しぶりのヒット物件。
こんな物件が毎月あれば、当社は安泰なのですが・・・
本当にたまにしかないです・・・
一般のお客さんに一つ言うなら、
こういう掘り出し物？？的物件もたまにあります。
大手だけではなく、街場や、色んな業者の話を聞いて、
間口を広げたほうが、良い物件にめぐり合う確立は格段に上がるでしょう。
レジ物だけではなく、事業用物件等も同じ。
建○家さんや、他、ポータルサイト等あるが、
掘り出し物は、看板等で決まってるケースは、都内に関しては本当に多い。
捨看板等を奨励する気はないし、今後は淘汰されていく媒体ではあるが、
実際、現実には、良い物件が捨看板等の1発で販売終了しているのも、
事実です・・・・
捨看板の話しばかりになってしまいましたが、悪質業者だけではなく、
良い業者も沢山いますし、今時、捨看板に明らかな嘘物件など書けません。
（同業者から、探り等が入りすぐにバレます・・・）
今回、契約した世田谷区某所の物件に関しても、基本的には、住宅情報誌、
インターネット等に一切掲載されずに販売終了するでしょう。
寂しいのは、この物件。やはり先月仕入れたホヤホヤ物件。
相変わらず、この物件のまわりも、去年仕入れた物件は、
シコリまくってます・・・（どうなっちゃうのかな？？）
さあお仕事、お仕事。
楽しい楽しい？？ローーン業務です！！
（当社はローン代行料は貰いませんよッ！！）
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます
最近、急激にアクセス数が増えてます。多謝。多謝。夢の1,000アクセス突破！！
こんだけ急に上がると何か怖いですね・・・でもご協力に感謝です 
今日も元気に応援クリックよろしくです
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しかも４棟現場で、手前２棟を同日契約。
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ちなみに、
先日契約の物件は、未公開の４棟現場。
世田谷区某所の人気エリアで、
建込（土地、建物込みの新築住宅）で、５千万中盤の新築物件。
５０の１００だが、土地は敷延（旗形土地。敷地延長物件）で３０坪弱。
手前で、２８坪位。
正直去年の相場より、1,000万円位（それ以上？）は安いのかな？？
公園隣接で、駅も徒歩7分位。
ロケーションも悪くない。
運良く、当社で手前2棟を契約したのだが、
久しぶりのお祭り物件。
■捨看板、電柱ビラ、投げ込み、とお祭りになる物件って減りました・・・■
とある建売業者の物件なのだが、
建売業者が土地を買い、
プランを決めて値段を決める。
値段を決めると、レインズ（不動産流通機構）やマイソクに出すのだが、
一般市場公開前に、
ある程度仲の良い仲介業者等に
物件の情報を流す。（俗に言う未公開物件）
例にはなるが、
今回の4棟現場を仕入れて、販売に入る場合、
仲の良い仲介業者5社に、その情報を流せば、
都内で、この物件の事を知ってるのは5社のみ。
もちろん客付け（お客さんに紹介できる）のは、この5社。
大手に行ってもこの情報はない。
その物件を購入するには、その5社と出会うしかない。
当社を含む5社しか、知らない情報なのです。
仮にその5社が捨看板を張る業者だったら、
その日のうちに、その物件周辺は捨看板だらけ。（昔は毎日のようにありました。）
業者通しで、看板を落とし、貼っての大戦争が勃発する。
貼った看板を落としてるのを見つけて、業者通し、大喧嘩する事など珍しくない。
今は看板業者も若干減ったが、やはり都内はまだまだ、多い。
（っていうか、この市況で増えてる？？！）
ある程度中堅クラスでも、看板や、電柱にビラを張る会社はある。
今日手前2棟を契約できたのは、たまたまその地域にお客を当社が
持ってたからだが、
物件と、最寄駅は、捨看板の嵐。3業者程がこぞって貼ってる。
何だか懐かしい。
正直、捨看板自体は違法行為。
コンプライアンスに欠けますし、全否定する方や、よくある不動産購入ハウツー本など見ると、
捨看板を張る業者は悪質です。最低です。人間じゃありません。
等色々と書いてるが、
今日の物件に関しては、普通にちゃんとした物件。
正直、当社で買っても、捨看板業者で買っても同じ。
早いもの勝ち的な物件でした。
契約したお客さんもすごく喜んでるし、契約後にも、
『欲しい』 『あーーー終わったんですか・・・・』
と泣きのお客さんが何組かいた。
本当に久しぶりのヒット物件。
こんな物件が毎月あれば、当社は安泰なのですが・・・
本当にたまにしかないです・・・
一般のお客さんに一つ言うなら、
こういう掘り出し物？？的物件もたまにあります。
大手だけではなく、街場や、色んな業者の話を聞いて、
間口を広げたほうが、良い物件にめぐり合う確立は格段に上がるでしょう。
レジ物だけではなく、事業用物件等も同じ。
建○家さんや、他、ポータルサイト等あるが、
掘り出し物は、看板等で決まってるケースは、都内に関しては本当に多い。
捨看板等を奨励する気はないし、今後は淘汰されていく媒体ではあるが、
実際、現実には、良い物件が捨看板等の1発で販売終了しているのも、
事実です・・・・
捨看板の話しばかりになってしまいましたが、悪質業者だけではなく、
良い業者も沢山いますし、今時、捨看板に明らかな嘘物件など書けません。
（同業者から、探り等が入りすぐにバレます・・・）
今回、契約した世田谷区某所の物件に関しても、基本的には、住宅情報誌、
インターネット等に一切掲載されずに販売終了するでしょう。
寂しいのは、この物件。やはり先月仕入れたホヤホヤ物件。
相変わらず、この物件のまわりも、去年仕入れた物件は、
シコリまくってます・・・（どうなっちゃうのかな？？）
さあお仕事、お仕事。
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 買えない会社の仕入営業って・・・・
2008 - 09/02 [Tue] - 10:32
先日、某大手から、物件情報をもらう。
山手線の某駅から徒歩3分
表面で１２％まわってるのかな？
収益物件で、売ビルなのだが、（検済有）
土地が６５坪近く付いてて、
建込で、1億位？
坪単価でも１５０位なので、去年から考えると
破格？？
完全にグリップしてる大手の担当さんなんで、
取り合えず当社でイジクってくれとの事。
レインズにももちろん乗っけません。
■みんな大好き山手線。見事に暴落しております■
何だか売れそうな匂いがするので、
少し動いてみたが、
この市況。
業者は全然引っかかってこない。痛い
僕自体、事業用はあんまり扱わないのだが、
業者はみんな最低１５％はまわってないと、
買いを入れてこない。
実際、こういう未公開の収益物件は、
沢山あるが、売れてないみたいです。
または、買いを入れたくても、ファイナンスが付かない。
っていうか仕入れストップ？？
『買いたいけど何を買って良いか分からない！！』
『相場が見えない・読めない』
と泣いてる業者もいます。
建美家さんに掲載して、エンド付けした方が早いんでしょうね。
最近、知り合いの業者で多いのが、
◎ファイナンスが付かない。
◎新規物件の購入が出来ない。
けど、仕入営業？？
僕 『買えないのに何仕入れするの？？』
友達 『いやーー。僕も意味分かんないですね。
取り合えず仕入ですけど、土日は営業ですよ。』
と辛そうな答え
友達 『まだ首にならないだけ良いですけどね』
うーーん。
真面目にエンドを頑張るのが堅実っぽいですね。
毎日コツコツ、地道に頑張れって事です。
今は耐える時期。根性・根性・気合です。
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先日、某大手から、物件情報をもらう。
山手線の某駅から徒歩3分
表面で１２％まわってるのかな？
収益物件で、売ビルなのだが、（検済有）
土地が６５坪近く付いてて、
建込で、1億位？
坪単価でも１５０位なので、去年から考えると
破格？？
完全にグリップしてる大手の担当さんなんで、
取り合えず当社でイジクってくれとの事。
レインズにももちろん乗っけません。
■みんな大好き山手線。見事に暴落しております■
何だか売れそうな匂いがするので、
少し動いてみたが、
この市況。
業者は全然引っかかってこない。痛い
僕自体、事業用はあんまり扱わないのだが、
業者はみんな最低１５％はまわってないと、
買いを入れてこない。
実際、こういう未公開の収益物件は、
沢山あるが、売れてないみたいです。
または、買いを入れたくても、ファイナンスが付かない。
っていうか仕入れストップ？？
『買いたいけど何を買って良いか分からない！！』
『相場が見えない・読めない』
と泣いてる
業者もいます。建美家さんに掲載して、エンド付けした方が早いんでしょうね。
最近、知り合いの業者で多いのが、
◎ファイナンスが付かない。
◎新規物件の購入が出来ない。
けど、仕入営業？？
僕 『買えないのに何仕入れするの？？』
友達 『いやーー。僕も意味分かんないですね。
取り合えず仕入ですけど、土日は営業ですよ。』
と辛そうな答え
友達 『まだ首にならないだけ良いですけどね』
うーーん。
真面目にエンドを頑張るのが堅実っぽいですね。
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 同時多発破綻！ゼネコン不動産！
2008 - 09/01 [Mon] - 20:28
■しかし、すんごい表紙ですね・・・■
コンビニに、ジュース買いに行ったら、発見！
不動産屋として、この表紙見たら、
買わないとダメだと思って、買いました。
まだ、ざっと目を通しただけですが、
結構エグイ事を書いてます。
１．ゼネコン・不動産を襲う底なし連鎖
２．建設業界に立ち込めるもう一つの暗雲
３．不動産投売りの買手はどこだ
４．緊急調査 上場・非上場ランキング
詳しくは、本屋で立ち読みするか、
買って読んでみて下さい。
なかなか笑える記事もありますし、
納得する部分もある。
もう少し読んでみて、一般のお客様が
得するような記事があれば、ご紹介します。
さすがに全部は書けませんが、
マンション等ご検討の方は、
無料住宅情報誌だけではなく、
たまには、こういう本も読んでみた方が良いでしょう。
無料住宅情報誌では、
絶対書かない（書けない？）記事が載ってます。
さあ、無料住宅情報誌への掲載物件でも探そっと。
９月は収穫の秋。
仕事・仕事で頑張ります。
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週間ダイヤモンドより、表紙見て買っちゃった。
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■しかし、すんごい表紙ですね・・・■
コンビニに、ジュース買いに行ったら、発見！
不動産屋として、この表紙見たら、
買わないとダメだと思って、買いました。
まだ、ざっと目を通しただけですが、
結構エグイ事を書いてます。
１．ゼネコン・不動産を襲う底なし連鎖
２．建設業界に立ち込めるもう一つの暗雲
３．不動産投売りの買手はどこだ
４．緊急調査 上場・非上場ランキング
詳しくは、本屋で立ち読みするか、
買って読んでみて下さい。
なかなか笑える記事もありますし、
納得する部分もある。
もう少し読んでみて、一般のお客様が
得するような記事があれば、ご紹介します。
さすがに全部は書けませんが、
マンション等ご検討の方は、
無料住宅情報誌だけではなく、
たまには、こういう本も読んでみた方が良いでしょう。
無料住宅情報誌では、
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りんかい日産建設株式会社 株式会社都市デザインシステム 連日ラッシュ
2008 - 08/30 [Sat] - 12:11
不動産コンサルティング業
株式会社都市デザインシステムなど２社
民事再生法の適用を申請
負債263億9900万円
総合建設業
りんかい日産建設株式会社
会社更生法の適用を申請
負債757億3200万円
詳しくは帝国データバンクを 帝国データバンク
■この倒産ラッシュは、
『もうどうにもとまらない』です・・・■
コンサルの都市デザインシステムもダメですか。厳しいですね。
りんかい日産建設は今年のゼネコン倒産での最大負債規模。
ＳＰＣで手がけていた不動産開発事業で、ファンドへの売却が
うまくいかないのと、先に倒産した会社の余波を受けての会社更生法。
何だか、ファンドがミニバブルを作り、
ファンドがミニバブルを終わらす。
上げて、下げてまた買う。
難しい事は分からないですが、
どこかの頭の良い人に、
踊らされてるみたいですね・・・
僕ら末端の不動産営業は、取り合えず働くしかないです。
これだけ倒産して、厳しい市況ですが、
それが最大のビジネスチャンスになる会社、ファンドが
あるんでしょう。
底値になったと思った時点で、
ハイエナ業者とファンドが一気に動いて、
また、市況が変わるんでしょうが・・・
ＷＢＳでは連日似たようなニュースを放送してます。
昨日は景気が良さそうな話しをしてたっけ。こんだけ厳しいのに・・・
話しはガラっと変わりまして、先日、賃貸不動産屋の社長さんと
ご飯を食べました。
現在都内で７店舗？
小さな店舗ばかりですが、まだ店舗を増やす準備をしてるとの話し。
正直、僕は賃貸の知識はほとんどないです。
僕 『この市況で厳しいですけど、社長どうです？？』
社長 『うちは全然関係ないよ！毎年同じような物だよ。』
との答え。
うーーーん。素晴らしい
うちの会社も真剣に賃貸始めようかなーーっと本気で考えちゃいました。
賃貸勉強しよっと。
８月最後の土曜は、大雨嵐の予定です。
気合入れても天気には勝てません
さようなら８月
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連日の倒産ラッシュ！！今後の不動産業界はどうなるのか？？
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不動産コンサルティング業
株式会社都市デザインシステムなど２社
民事再生法の適用を申請
負債263億9900万円
総合建設業
りんかい日産建設株式会社
会社更生法の適用を申請
負債757億3200万円
詳しくは帝国データバンクを
帝国データバンク■この倒産ラッシュは、
『もうどうにもとまらない』です・・・■コンサルの都市デザインシステムもダメですか。厳しいですね。
りんかい日産建設は今年のゼネコン倒産での最大負債規模。
ＳＰＣで手がけていた不動産開発事業で、ファンドへの売却が
うまくいかないのと、先に倒産した会社の余波を受けての会社更生法。
何だか、ファンドがミニバブルを作り、
ファンドがミニバブルを終わらす。
上げて、下げてまた買う。
難しい事は分からないですが、
どこかの頭の良い人に、
踊らされてるみたいですね・・・
僕ら末端の不動産営業は、取り合えず働くしかないです。
これだけ倒産して、厳しい市況ですが、
それが最大のビジネスチャンスになる会社、ファンドが
あるんでしょう。
底値になったと思った時点で、
ハイエナ業者とファンドが一気に動いて、
また、市況が変わるんでしょうが・・・
ＷＢＳでは連日似たようなニュースを放送してます。
昨日は景気が良さそうな話しをしてたっけ。こんだけ厳しいのに・・・
話しはガラっと変わりまして、先日、賃貸不動産屋の社長さんと
ご飯を食べました。
現在都内で７店舗？
小さな店舗ばかりですが、まだ店舗を増やす準備をしてるとの話し。
正直、僕は賃貸の知識はほとんどないです。
僕 『この市況で厳しいですけど、社長どうです？？』
社長 『うちは全然関係ないよ！毎年同じような物だよ。』
との答え。
うーーーん。素晴らしい
うちの会社も真剣に賃貸始めようかなーーっと本気で考えちゃいました。
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■仲介業の新しい方向性■
2008 - 08/25 [Mon] - 09:50
最近、知り合いの会社で増えて来てるのが、
一般の不動産仲介業務に加えて安心・安全を前提としたご購入時の
建物検査・保証およびご売却前の建物検査・保証を行う会社。
（住宅検査保証協会や、独自の検査等色々ありますね。）
単なる仲介だけではなく、総合的コンサル（色んな種類有）を含む不動産営業。
新築仲介をして、立会い時に、色々な機材を持ってくる某立会時建物調査会社さんも
仲介事業に参入。（立会等の業者さんではトップクラス？？）
しかも、手数料等も引いたりするらしい。
買主（消費者）側から考えると、サービス向上、検査等での建物への安心など、
マイナス要素が見当たらない。うーーーーん
街場で普通に営業してるだけでは、もう勝てないや！
お手上げです！！って感じですかね。
何か新しいことをしないとマズイなーー
と感じる今日この頃。もう遅いかもしれませんが・・・
■今後の不動産仲介業はどうなっていくのか？生き残りをかけみんな頑張ってます■
来年には、
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
も施行されます。
取り合えず、街場の業者は何も考えずに、営業トークは、
営業 『この物件は、保険適用できるんで安心ですよ！！』
『何かあっても、大丈夫！安心の保険ですから！』
的な、保険アピールだけで、
消費者に販売活動していく会社が増えるんでしょうね。
何だか、良いような悪いような・・・
保険に入るのは業者として当たり前になります。業者側も
『保険にさえ入ってればいいや』
的なノリで、建物を建築、販売していくのは、何だか怖いですね。
まあ、消費者にとっては安心なのでしょうが・・・
まあ、そんな事より、我が社も頑張らないと今月は本当にマズイ
次に飛ぶのは当社かも・・・・
ただ、飛んでも誰も気づきません・・・・
そんな小さな会社です・・・・
仕事頑張ろうとやる気を出すと
まあ、そんなモンです。
気合・気合・気合
で販売できる時代は終わっていくのでしょうか・・・・
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単なる仲介だけではなく、総合的コンサル（色んな種類有）を含む不動産営業。
新築仲介をして、立会い時に、色々な機材を持ってくる某立会時建物調査会社さんも
仲介事業に参入。（立会等の業者さんではトップクラス？？）
しかも、手数料等も引いたりするらしい。
買主（消費者）側から考えると、サービス向上、検査等での建物への安心など、
マイナス要素が見当たらない。うーーーーん
街場で普通に営業してるだけでは、もう勝てないや！
お手上げです！！って感じですかね。
何か新しいことをしないとマズイなーー
と感じる今日この頃。もう遅いかもしれませんが・・・
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来年には、
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
も施行されます。
取り合えず、街場の業者は何も考えずに、営業トークは、
営業 『この物件は、保険適用できるんで安心ですよ！！』
『何かあっても、大丈夫！安心の保険ですから！』
的な、保険アピールだけで、
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何だか、良いような悪いような・・・
保険に入るのは業者として当たり前になります。業者側も
『保険にさえ入ってればいいや』
的なノリで、建物を建築、販売していくのは、何だか怖いですね。
まあ、消費者にとっては安心なのでしょうが・・・
まあ、そんな事より、我が社も頑張らないと今月は本当にマズイ
次に飛ぶのは当社かも・・・・
ただ、飛んでも誰も気づきません・・・・
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 不動産の買い時？？買手市場への変化・・・
2008 - 08/24 [Sun] - 19:05
お盆休み明けから、少しずつですが忙しくなり、
何だか久しぶりにブログを書いてる感じです。
２，３日書かないと、すごく書いてない気分になる・・・
立派なブログ病ですね・・・
お盆前と変わらずですが、今日も物件情報を沢山友達が持ってきてくれた。
『資金繰りが厳しく、早めに売りたい物件リストだよ。任売になる前に早めに動いて』
とまた、付き合いのない某デベの物件情報を貰う。
本当にこういう情報が多い。
不動産業界、どうなってんのかな？？
■買うタイミングが分かれば誰も苦労はしません。■
今日は知り合いの同業者の物件案内に動向。
某上場不動産会社の設計を担当しているお客様。
同業者の案内はたまにあるんだが、色んな話しを聞けて面白かったです。
設計の仕事なので営業は一切関係ないらしく、また、仲介業務等もあまりやっていない
会社なので、当社に来たのですが、
お客 『今は買い時なんですかね？？』
としみじみ質問される。
僕 『うーん。どうでしょうね。去年と比べれば確実に安くなってるし買い時だと思いますが・・・』
お客 『会社の営業マンなどに聞くと今が買い時だよって言われるんですよね。』
簡単だが、凄く難しい質問です。
アドバイスは出来ても、明確な回答は出来ないし・・・・・・
本当に買うタイミングが分かってれば、僕も買いますし、お客さんに紹介する前に、業者が
みんな買ってます。（１００％買って得する物件は業者が買います。当然ですが）
ただ、現状倒産していってるデベや不動産業者もバカじゃないです。
不動産のプロが判断を誤って潰れて入ってるのは事実。
『今後、まだ下がりますかね？』
『この物件３年後に売ればいくらで売れますかね？』
的な質問は本当に多い。
ただ、同業者さんはどう答えるのか？？
この質問に明確に答えれる業者はいるのかな？？
不動産は下がる！不動産は上がる！皆様色々と言われておりますが、
そんな事分かってたら苦労しないよっ！！
と思ってしまいます。
不動産の営業って難しいなーーと最近あらためて感じます。
昔は売ったら売ったで、どうでも良かったのですが・・・・
歳ですかね・・・
知り合いの物件購入等のお手伝いをすると、相場が上がると嬉しいし、
下がると何だかすごく申し訳ない。
今は正直、不動産は下がってます。って事は買い時！って思える人と、
まだ下がるでしょっ！買い時じゃないよって思う人。色んなお客様がいます。
明確な答えが分かってれば、多分僕は日本一の営業マンになってるでしょう。
あんま考えすぎると不動産は売れなくなっちゃいますね。
うーーん。でも今の下がり方は極端過ぎます。
下がれば、また上がるんでしょうが、どこまで行くんでしょうね・・・
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お盆休み明けから、少しずつですが忙しくなり、
何だか久しぶりにブログを書いてる感じです。
２，３日書かないと、すごく書いてない気分になる・・・
立派なブログ病ですね・・・
お盆前と変わらずですが、今日も物件情報を沢山友達が持ってきてくれた。
『資金繰りが厳しく、早めに売りたい物件リストだよ。任売になる前に早めに動いて』
とまた、付き合いのない某デベの物件情報を貰う。
本当にこういう情報が多い。
不動産業界、どうなってんのかな？？
■買うタイミングが分かれば誰も苦労はしません。■
今日は知り合いの同業者の物件案内に動向。
某上場不動産会社の設計を担当しているお客様。
同業者の案内はたまにあるんだが、色んな話しを聞けて面白かったです。
設計の仕事なので営業は一切関係ないらしく、また、仲介業務等もあまりやっていない
会社なので、当社に来たのですが、
お客 『今は買い時なんですかね？？』
としみじみ質問される。
僕 『うーん。どうでしょうね。去年と比べれば確実に安くなってるし買い時だと思いますが・・・』
お客 『会社の営業マンなどに聞くと今が買い時だよって言われるんですよね。』
簡単だが、凄く難しい質問です。
アドバイスは出来ても、明確な回答は出来ないし・・・・・・
本当に買うタイミングが分かってれば、僕も買いますし、お客さんに紹介する前に、業者が
みんな買ってます。（１００％買って得する物件は業者が買います。当然ですが）
ただ、現状倒産していってるデベや不動産業者もバカじゃないです。
不動産のプロが判断を誤って潰れて入ってるのは事実。
『今後、まだ下がりますかね？』
『この物件３年後に売ればいくらで売れますかね？』
的な質問は本当に多い。
ただ、同業者さんはどう答えるのか？？
この質問に明確に答えれる業者はいるのかな？？
不動産は下がる！不動産は上がる！皆様色々と言われておりますが、
そんな事分かってたら苦労しないよっ！！
と思ってしまいます。
不動産の営業って難しいなーーと最近あらためて感じます。
昔は売ったら売ったで、どうでも良かったのですが・・・・
歳ですかね・・・
知り合いの物件購入等のお手伝いをすると、相場が上がると嬉しいし、
下がると何だかすごく申し訳ない。
今は正直、不動産は下がってます。って事は買い時！って思える人と、
まだ下がるでしょっ！買い時じゃないよって思う人。色んなお客様がいます。
明確な答えが分かってれば、多分僕は日本一の営業マンになってるでしょう。
あんま考えすぎると不動産は売れなくなっちゃいますね。
うーーん。でも今の下がり方は極端過ぎます。
下がれば、また上がるんでしょうが、どこまで行くんでしょうね・・・
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2008 - 08/22 [Fri] - 10:26
先日、知り合いの会社（現在、独立目指して立ち上げ中）のＫ君が休み明けで、会社に遊びに来た。
僕 『会社の前の駐車場空いてるから、そこ置いていいよ。』
Ｋ君 『嫌〜〜〜。近くの１００円に入れていきますから大丈夫です・・・』
僕 『そんなお金もったいないじゃん！』
と車を駐車するしないで、話しをしてたのだが、車を見て納得。
■車種はコロナですが・・・・・・・■
僕 『何！この車！』
Ｋ君 『だから会社の前は嫌なんですよ』
■上記のコロナとこの廃車を足して２で割った感じ・・・酷すぎる・・・■
正直そのままスクラップ工場に直行するレベル。
僕 『これでお客さん乗ることあるの？』
Ｋ君 『中をキレイにしてると乗りますよ！一回断られた事あるけど（泣）』
車の座席の後ろは、コンビニの袋や、空き缶と、捨て看板でグチャグチャ！
パッとお客を乗せる場合どうするんだろ？？
でも、車って乗る人によって本当に違いますよね。
いつも室内キレイにしてる人もいれば、いつもキタナイ人。
まあ会社のデスクを見ればある程度分かりますが・・・
僕的にはキレイな車じゃないとイライラします。（神経です）
まあ、車のキレイ、汚いで買う買わないにはならないんでしょうけど・・・・
さあ、週末なんで車でも洗車しに行こうっと。
（社内はお盆休みで子供のお菓子のカスなどで、ぐっちゃぐちゃ
）
車の過去ブログ ■不動産・案内の車の理想と現実■ （お暇な方はぜひ。僕の案内の車に対する気持ちです）
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僕 『何！この車！』
Ｋ君 『だから会社の前は嫌なんですよ』
■上記のコロナとこの廃車を足して２で割った感じ・・・酷すぎる・・・■
正直そのままスクラップ工場に直行するレベル。
僕 『これでお客さん乗ることあるの？』
Ｋ君 『中をキレイにしてると乗りますよ！一回断られた事あるけど（泣）』
車の座席の後ろは、コンビニの袋や、空き缶と、捨て看板でグチャグチャ！
パッとお客を乗せる場合どうするんだろ？？
でも、車って乗る人によって本当に違いますよね。
いつも室内キレイにしてる人もいれば、いつもキタナイ人。
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僕的にはキレイな車じゃないとイライラします。（神経です
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【悪質クレーマー】不動産クレーム対策
2008 - 08/18 [Mon] - 17:48
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【悪質クレーマー】と呼ばれる人が激増している。
苦情・クレームに名を借りて、企業や行政に対し、
執拗に不当な要求や嫌がらせを繰り返す。
人格・精神面に問題を抱え、合理的な説得も通じない。
そうした【悪質クレーマー】に対しては、「顧客」とはっきり区別し、
「法的処置」をとることが、唯一の有効な解決策となる。
■横山 雅文著「プロ法律家のクレーマー対策」より、月刊不動産８月号■
■映画「クレーマー」お客様は悪魔です・・（見てないので内容分かりません）■
不動産業はクレーム産業です。
僕自身今まで、何度もクレーム処理をしてきたが、
最近、クレーマー的なお客さんが増えてる気がする。
一般的にはクレームは、こちら側のミスや、サービスが不適切だった場合を起因するものですから、
基本的に真摯に誠意ある対応をしなければいけません。
しかし、最近は明らかに不当な要求や理不尽な要求をして、困らせようとするクレーマーが存在する。
僕自身、一人で解決しようと試みて、
『お客のクレームに対して、真摯に耳を傾け、お客様が満足するまで誠意をもって対応する』
という顧客満足度ＵＰを目指して頑張ってたが、正直精神的にも厳しいし、かえって問題を長期化
させる事も多い事を実感してます。
■悪質クレーマーの不当要求の判断基準■
�〇�業者の法的落ち度の存否
��損害の存否
��事業者の法的落ち度と損害の相当因果関係の存否
�ぢ山欧藩弋瓩箸隆慙∪�
�ゥ�レーマーの行為態度
上記の点で判断していくらしいです。
読んでて知らなかったのが、今までに良く言われたのだが、
『上司呼べ！！』
『社長が出てきて直接謝罪しろ！！』
的な事を言われたことがあるが、このような要求は、
基本的に損害の回復と関連性がないので、事業者側は受け入れなくてもよいそうです。
（今度言われたらビシッと対応しよっと。）
まあ、やはり大切なのは、企業側の丁寧な説明みたいですが・・・
ちなみに【悪質クレーマー】様へのアドバイス
刑法１３０条 住居侵入罪
例）拒否したにもかかわらず、応接室に押しかけてきた。退去を求めたのに居座った。
刑法２２２条 脅迫罪
例）「お前の家は分かってる。小さい子供もいるよな。誘拐や通り魔に気をつけろよ」といわれた。
刑法２２３条 強要罪
例）「示談にしないとネット上にこのことをばらすぞ！」といわれた。
刑法２３３条 信用毀損・業務妨害罪
例）一日数百回にわたり電話をかけてきて、その度に意味不明な事を延々繰り返し、回線をふさいだ。
刑法２３４条 威力業務妨害罪
例）「ここの弁当は毒入りコロッケが入ってるぞ」と店舗前で大声を出して客が入ってこれなくなった。
刑法２４９条 恐喝罪
例）「起業不祥事を記事にするぞ」と脅し、取材協力金の名目で金銭を取得した。
あくまで例ですが、クレームも行き過ぎると刑法に引っかかりますのでお気を付けて。
クレームもホドホドにしておきましょう・・・
あまりに、しつこい【悪質クレーマー】に付きまとわれてる場合、早めの法的処置をお勧めします。
担当一人に丸投げしてクレーム処理等をさせすぎると、うつ病等、病気になったり、突然会社辞めちゃったりと今まで何人かそういう営業マンを見てきました。
大変そうなクレーマーが来たときは、みんなで助け合いましょう
クレームがないよう、完璧な仕事も目指さないとダメですね・・・・
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 悪徳不動産？独り言です・・・
2008 - 08/17 [Sun] - 00:27
【悪徳不動産】
同業の方から、一般の方まで、聞くと興味が沸く言葉だと思います。
たまたま休みで時間が取れたので、色々な不動産ブログや、HPを
ボーと眺めてると、出てくる・出てくる
【悪徳業者】 【悪徳不動産】 【悪徳業者は淘汰されろ！】
当然に本当に悪徳ならば、問題ですが、
『読んでると、そんな事全然悪徳じゃないよ。』
『何が悪徳なの？』
『それで悪徳なら世の中の不動産屋は皆悪徳だよ』
的なブログ、HPを目にする。
『対応が遅い』等のクレームも多いが、僕から言うと、出来る限り一番に対応はしてるんです。ただ、お客さんは貴方１人じゃないですので、連絡もらってすぐ連絡出来ない事もあるんです。僕はそんな暇ではござません。（これは愚痴です）
大手で有名所など、当然のごとく悪口を書かれてない会社を探す
方が大変です・・・
■おれおれ詐欺に注意しましょう■
僕自身、不動産業に入る前は金融関係にいましたが、
不動産業自体は、僕の目から見るとかなりクリーンです。
形のない物を売るのとは違い、きちんと存在するもの（存在する予定のもの）
を書面できちんと説明しての販売。
もちろん価格も安いものではないので、押し売りで、
『買え！買え！』
と言って、買ってもらえるものでもない。
一般のエンドへの販売物件も、５，０００万の物件を１億で販売したり、
そういう商売をしている業者がはたしてどの位いるか？？
昔はひどい業者も実際多かったみたいですが、
今は真面目な業者は多いです。
悪徳、悪徳と騒ぐ前に、少しでもいいから、高額な買い物をする前に
一冊、２冊でも本を読めば全然変わると思いますし、
僕からすれば、不動産屋イジメ的な悪徳クレーマー客の存在の方が
明らかに多い気がします。
仲介手数料等に関しても、揉め事は多いですが、半額、定額制を歌い文句に
宣伝している会社も増えてきてます。
きちんとしてる会社もあるが、その集客から、コンサル料等の別名目で料金を
取る会社もあります。もちろん人によるが・・・
（取れる人から取らないとやっていけません。そんな事はこの業界で働いた事のある人なら分かるはずだと思いますし、何の仕事でも同じだと思います。）
不動産業者もみんな給料を稼いで、ご飯を食べる為に働いているんです。
手数料をタダ同然で、大手や他の会社より、数段のメリットのある会社。
そんな慈善事業会社が増えてくれば業界はどうなるんでしょうね・・・
まあ、営業自体、続かず潰れていくんでしょうが・・・（そんな甘くないですし、それで儲かるなら僕もそうします。その仕組みでどう営業していくのか？的な会社もあります。）
『家は欲しい時が買いどき。』
又は買えるときかな？その考えは今も変わりません。
今まで何百人と（多分）契約に関わってきたが、詐欺など全くないし、
悪徳不動産と呼ばれる筋合いもないです。（多分）
でも、買ってもらったお客さんには、堂々と会えますよ（当然ですかね）
真面目に営業してる人たちが、一部のクレーマーの存在により、【悪徳】呼ばわりされるのを
みるのは何だか寂しいですね・・・
とお盆休みの独り言。
クレームは気分が落ちるのでご勘弁を。あくまでアグルの考えです・・・
残り少ない休みをどう過ごすか？考えてると休み終わるんでしょうね
ブログ病のアグルにポチっとランキングアップのクリックを
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お休み中のアグルですが、今日は近所で売出など出勤してる業者が多かったです。
暑いし、急に雨振るし大変ですね。ちなみに野球また負けちゃった・・・
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同業の方から、一般の方まで、聞くと興味が沸く言葉だと思います。
たまたま休みで時間が取れたので、色々な不動産ブログや、HPを
ボーと眺めてると、出てくる・出てくる
【悪徳業者】 【悪徳不動産】 【悪徳業者は淘汰されろ！】
当然に本当に悪徳ならば、問題ですが、
『読んでると、そんな事全然悪徳じゃないよ。』
『何が悪徳なの？』
『それで悪徳なら世の中の不動産屋は皆悪徳だよ』
的なブログ、HPを目にする。
『対応が遅い』等のクレームも多いが、僕から言うと、出来る限り一番に対応はしてるんです。ただ、お客さんは貴方１人じゃないですので、連絡もらってすぐ連絡出来ない事もあるんです。僕はそんな暇ではござません。（これは愚痴です）
大手で有名所など、当然のごとく悪口を書かれてない会社を探す
方が大変です・・・
■おれおれ詐欺に注意しましょう■
僕自身、不動産業に入る前は金融関係にいましたが、
不動産業自体は、僕の目から見るとかなりクリーンです。
形のない物を売るのとは違い、きちんと存在するもの（存在する予定のもの）
を書面できちんと説明しての販売。
もちろん価格も安いものではないので、押し売りで、
『買え！買え！』
と言って、買ってもらえるものでもない。
一般のエンドへの販売物件も、５，０００万の物件を１億で販売したり、
そういう商売をしている業者がはたしてどの位いるか？？
昔はひどい業者も実際多かったみたいですが、
今は真面目な業者は多いです。
悪徳、悪徳と騒ぐ前に、少しでもいいから、高額な買い物をする前に
一冊、２冊でも本を読めば全然変わると思いますし、
僕からすれば、不動産屋イジメ的な悪徳クレーマー客の存在の方が
明らかに多い気がします。
仲介手数料等に関しても、揉め事は多いですが、半額、定額制を歌い文句に
宣伝している会社も増えてきてます。
きちんとしてる会社もあるが、その集客から、コンサル料等の別名目で料金を
取る会社もあります。もちろん人によるが・・・
（取れる人から取らないとやっていけません。そんな事はこの業界で働いた事のある人なら分かるはずだと思いますし、何の仕事でも同じだと思います。）
不動産業者もみんな給料を稼いで、ご飯を食べる為に働いているんです。
手数料をタダ同然で、大手や他の会社より、数段のメリットのある会社。
そんな慈善事業会社が増えてくれば業界はどうなるんでしょうね・・・
まあ、営業自体、続かず潰れていくんでしょうが・・・（そんな甘くないですし、それで儲かるなら僕もそうします。その仕組みでどう営業していくのか？的な会社もあります。）
『家は欲しい時が買いどき。』
又は買えるときかな？その考えは今も変わりません。
今まで何百人と（多分）契約に関わってきたが、詐欺など全くないし、
悪徳不動産と呼ばれる筋合いもないです。（多分
）でも、買ってもらったお客さんには、堂々と会えますよ（当然ですかね）
真面目に営業してる人たちが、一部のクレーマーの存在により、【悪徳】呼ばわりされるのを
みるのは何だか寂しいですね・・・
とお盆休みの独り言。
クレームは気分が落ちるのでご勘弁を。あくまでアグルの考えです・・・
残り少ない休みをどう過ごすか？考えてると休み終わるんでしょうね
ブログ病のアグル
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2008 - 08/12 [Tue] - 20:33
明日からお休みということですが、当社は今日の昼くらいから休みです。
大掃除は１時間で終わり、帰りたい人は帰る。
暇な人は飲む。
会社で寿司を取ってダラダラ遊んでます。
将棋をしてる人間もいれば、
社内で麻雀をしてる社員もいる。
今、お客さんが来たら多分、帰るでしょうね・・・・
■定番の名刺入れ。かなりの高確率で同じ名刺入れを目撃します■
微妙にほろ酔い気分でブログを書いてます。
名刺の肩書きなのですが、大手の会社さんと違い、
街場の当社は色々な肩書きがある。
僕自身、今の会社だけで、４つ程肩書きがある。
暑中見舞い等が、業者さんから来るが、色々な肩書きでの
暑中見舞いが来る。
ちなみに、僕は当社以外の名刺も３社程持ってます・・・（ダメ人間ですね・・・）
エンド（一般のお客さん）に対しては、あまり強い肩書きの名刺は渡さないようにしてるが、
たまに間違えて出しちゃう。
自分でも何が何だかわかんなくなる場合がある。
時に主任。
時に係長。
時に次長。
時に部長。
時に社長（これは冗談）
でも、本当に分けが分からなくなる。
まあ、その時の状況によって、名刺を使い分けてるつもりなのですが・・・
住宅ローンセンター等の銀行さんも、
名刺には所長代理とか、室長付きとか、分けの分からない肩書きが多い。
実際聞くと、
『何だか偉そうで良いでしょ（笑）』
との返事。
名刺の肩書きに、【部長】 【課長】などかっこよく書いてる場合もあるが、
街場の業者は、当社のような適当な役職付けが多いのが事実。
不思議な世界です。
大手さんだと考えられないでしょうが・・・・
良く食事をご馳走してもらう社長によく言われます。
『時計・ベルト・靴・ネクタイは良いものを付けろ！スーツは青山でいいんだから・・・』
やはり高額な物件を扱う商売。
ブランド物を付けろとは言わないですが、
だらしない格好はするな！と新人には教育してます・・・
今日は、深酒になる前に逃亡します。
お疲れ様でした。。。
ランキングが下がると、テンションも落ちていきます。
ブログ病のアグルに清き１票を！
ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます
暇・暇と書き続けて１週間。明日からお盆休みです。
休み明けは忙しくなる予定？です。皆様良いお盆休みをお過ごし下さい。
ブログ病ですから、時間があればブログは書く予定？です・・・
今日も元気にクリックプリーズ
今日は２クリック！
明日からお休みということですが、当社は今日の昼くらいから休みです。
大掃除は１時間で終わり、帰りたい人は帰る。
暇な人は飲む。
会社で寿司を取ってダラダラ遊んでます。
将棋をしてる人間もいれば、
社内で麻雀をしてる社員もいる。
今、お客さんが来たら多分、帰るでしょうね・・・・
■定番の名刺入れ。かなりの高確率で同じ名刺入れを目撃します■
微妙にほろ酔い気分でブログを書いてます。
名刺の肩書きなのですが、大手の会社さんと違い、
街場の当社は色々な肩書きがある。
僕自身、今の会社だけで、４つ程肩書きがある。
暑中見舞い等が、業者さんから来るが、色々な肩書きでの
暑中見舞いが来る。
ちなみに、僕は当社以外の名刺も３社程持ってます・・・（ダメ人間ですね・・・）
エンド（一般のお客さん）に対しては、あまり強い肩書きの名刺は渡さないようにしてるが、
たまに間違えて出しちゃう。
自分でも何が何だかわかんなくなる場合がある。
時に主任。
時に係長。
時に次長。
時に部長。
時に社長（これは冗談）
でも、本当に分けが分からなくなる。
まあ、その時の状況によって、名刺を使い分けてるつもりなのですが・・・
住宅ローンセンター等の銀行さんも、
名刺には所長代理とか、室長付きとか、分けの分からない肩書きが多い。
実際聞くと、
『何だか偉そうで良いでしょ（笑）』
との返事。
名刺の肩書きに、【部長】 【課長】などかっこよく書いてる場合もあるが、
街場の業者は、当社のような適当な役職付けが多いのが事実。
不思議な世界です。
大手さんだと考えられないでしょうが・・・・
良く食事をご馳走してもらう社長によく言われます。
『時計・ベルト・靴・ネクタイは良いものを付けろ！スーツは青山でいいんだから・・・』
やはり高額な物件を扱う商売。
ブランド物を付けろとは言わないですが、
だらしない格好はするな！と新人には教育してます・・・
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お疲れ様でした。。。
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