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お盆休み明けまして・・・忙しくなる予定が？！
今日からお仕事再開です！
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■おぼん休み明けましておめでとうございます■
我が社も、今日からスタート。この大不況でも何とか潰れず頑張っております。
いつも誰か１人か２人は、体調崩して休み（旅行行って帰って来てない）の従業員が
いるのだが、今年は全員出社！！グレイト
何人かは目が死んでますが・・・・
みんな気合が入っております！？！？
まあお決まりの
『頑張りましょう』的なミーティングをして、
いつものお仕事に戻ります。
毎回ですが、長い休み明けは、体が戻るのに最低でも２，３日は掛かります・・・
さっそく、お盆休みに営業してた友達の会社何社かに、チェックのＴＥＬ
『休み中どうだった？？お客さん出た？？』
との質問に対し
（お盆中営業してた知り合いの会社５社程。交代制休有の会社から休みナシ迄）
『最悪でした』
『集客ほとんど０』
『やはり休みにしておけば良かった』
『気合のカラー折込１０万部で反響０』 （これは痛すぎる）
とみんな声を揃えて、泣きの報告。
ちなみに当社もネット反響等、お盆中は極端に少なかった。
僕の廻りだけなのかな？
他のエリアは忙しいのかな？
大手も泣いてるし、街場が泣くのは当たり前かな？
など好き勝手な想像。
『まあ月末辺りから、忙しくなるでしょう』
とみんなで傷の舐めあい・・・
まあ、この商売プラス思考じゃないとやってけません。
そろそろ忙しくなるでしょう・・・
頑張りまーーす！
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★実録★不動産業者の【抜き行為】について・・・
今日は週末金曜日。お盆効果もあり、当社は暇です
今月は赤字確定ですね・・・・ よろしければ、ポチっとクリックを
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先日、同業の友達Ｓ君からＴＥＬがあり、
Ｓ君 『どっか抜ける会社ない？割合の良い所で・・・』
との連絡。
僕 『丸投げ５０％位ならあるよ』
Ｓ君は業界も長く、僕から見ると結構やり手の不動産営業マンです。
こういう会話は正直多いです。一般的によく言われる
【抜き行為】
とは少し違う。
■ババ抜き。抜き行為は業務上横領になるのかな？お勧めはしません■
一般的に【抜き行為】で、検索すると、業者間同士の揉め事がヒットする事が多いが、
今回の【抜き行為】は、自社を裏切る抜き行為。別に他業者と揉めることはない。
【抜き】の説明
自社の広告や、売出等で一般のお客を集客する。
何度か案内等をして、信頼関係を作ったうえで、欲しい物件が決まると、
営業 『○○さんだから言うんですが、当社で購入するより、お得な会社があるんです。売主とのパイプもあり、交渉も当社より強いんですよ』
的な説明をして、他の会社で契約する。（手数料を値引きする交渉も良くある)
なぜ、こんな行為をするのか？
理由は簡単。手取り（収入が増える）が増えるからです。
仮に仲介手数料が200万円の案件だったとします。
自分の会社で契約した場合は歩合給が１０％の20万とする。
でも、他の会社に丸投げすると、残務等もなく５０％の100万が入る。
単純計算で80万円の得になる。
お客さんにとっては、デメリットはあまりない。逆に手数料等の値引き等など
得な場合もある。
何も考えずに聞くと、収入も増えるし、良いことが沢山あるように見えるが、
自社に見つかれば、業務上横領の可能性も十分ありますし、大手など保証人等を
取っている会社だと、辞めても保証人に請求が行ったりと、大変なトラブルになる場合もある。
抜いた手数料を返済するまで辞めれないケースもあるし、会社からの信用は一撃０になる。
正直、お勧めはしないし、結構マメに神経を使わないと、ばれるケースがある。
知り合いでも【抜き】がばれて首になった人間も何人かいます。
【抜き】に関しては肯定も否定もしませんが、一つ言いたいのは、
業界入って１，２年の新人君で、すぐに【抜き】を語ったり、抜き行為をしようとする子。
業務事が全て一人で出来るのであれば、まだいいが、業務の段取りすら出来ない、
もしくは売契・重説すら作れない子が、すぐ【抜き】をしたがるのが現実です。
そういう右も左も分からない新人君が【抜き】を語る業界はやはりどこかおかしいでしょうね。
まあ、お勧めできる行為ではないですが・・・
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ブログ病
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【転職】のお知らせ・・・何だか得した気分！！
昨日は、結局Ｋ君と建売業者専務と仲介業者営業マン、４人で朝５時まで飲み
朝から頭ガンガンのバカアグルです。
今日も元気にクリックプリーズ
■転職のお知らせはがきのイメージ。最近はカッコいいハガキが多いです■
今日も２枚会社に【転職のお知らせ？】のハガキが届いてました。
当ブログの倒産速報でも紹介したのだが、会社が倒産すると、その会社では働けない。（当たり前）
何年も不動産業をしてると、ほとんどの人は不動産業に就職する（これも当たり前）
とある倒産した建売業者さんに、仲の良い人が５，６人いた。
仲の良かった５，６人はそれぞれ、色々な不動産会社に就職する事になる。
色々な不動産会社に就職した後、仲良く付き合ってた業者に、転職の案内等を送るのです。
言い方は悪いかもしないけど、建売業者が倒産したせいで、突然、今まで付き合いのなかった
会社５，６社に知り合いが出来る事になる。
最近は、人員削減で本当に、転職する同業者が多いので、ここ１ヶ月で沢山の転職案内が届いた。
『あの会社に知り合いがいればいいのにな？』
『あの会社の仕入れ方法はどういうやり方なのかな？』
『あの会社はどの位売上げ上がってるのかな？』
『昨日の店の子可愛かったな・・・・
』そう思ってた会社に、就職しました知らせが来ると何だか嬉しい
やはりこの時期に人を雇う会社なのでそれなりに、調子の良い会社。
自動的に、そういう会社に知り合いが出来て、またそこから知り合いが増えていく。
（ネズミ講
みたいです。）何が言いたいかよく分からなくなってきたが、
この業界、人脈が宝です。
人脈だけでご飯
食べてる人は沢山います。最近、
『仕入れ再開したよ！』 『何とか危機は乗り越えたよ』
と、倒産の噂が流れてた会社の友達から電話が入る。
倒産等、マイナス話の多い中、嬉しい電話です。
明日はお休み。早く帰ろっと。
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ブログ病
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます お客との【トラブル回避の方法】 プライドも大事ですが・・・
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先日、某仲介者の友達と話をしてると、
くだらない理由で、契約したお客と揉めて、毎週のようにクレームの電話が
掛かってきて、呼び出されたりと、仕事にならないと嘆いてました。聞くと、
『もう２ヶ月位だよ。１０万払えば終わる話なんだけど、会社は絶対払わないって言うんだよね。
頭痛いし、仕事になんないよ』
揉めてる内容も本当にくだらない話しなのですが・・・
■プライドを取るか？さっさと泣いて解決させるか？■
お客さんと揉めた場合、
どう解決するか？？（小さなクレーム等）
会社によって方針が違うし、営業マンによっても違う。
大手でクレーム担当部署等あれば楽ですが・・・
僕が以前お世話になったフルコミの会社はでは、会社は何も責任を取ってくれない。
みんな個人個人で、トラブルを解決する。（フルコミだから当然ですかね。）
もちろん、みんな考え方は別なので、色々な解決法がある。
■揉めると、すぐお金で解決する営業（正直これが一番早い）
■意地でもお金は払わずに時間をかけても解決する。（結構大変）
■逃げる（本当にいます。お客が諦めるのを待ったり、中には会社を辞めたり。）
■とことん戦う。（お客さんに切れまくる営業も実際いた。）
■正直、そのクレームで何ヶ月も振り回されるなら、僕ならお金で解決します■
プライドの高い営業マンだと、お金など絶対払わないと言うんでしょうが、
仕事の効率を考えると、５〜１０万位の小額でお客が納得して、その日で解決するなら、
僕なら泣いちゃいます。
そのクレームで２，３ヶ月、時間を割かれるのを考えると、
結局、５万、１０万以上の損害になってしまう。
だったらさっさと泣いた方が得かと・・・
大手や、厳しい会社の営業は、自分のミスを会社にバレないようにする為、お金を払って、
内々で解決したりするらしい。大手も大変です。
クレーム付かないように、神経使って契約しても、やはり人間
たまにはミスするし、無理難題で切れてくるお客もいます。
不動産はクレーム産業。
同業の皆様、お疲れ様です・・・
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ブログ病
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【売主】と【仲介業者】の関係。人には優しく接しましょう・・・
【売主】と【仲介業者】の関係なのですが、僕の考えは立場は同等だと思うのですが、
【売主】が偉いと思っている人もいれば、
【仲介】が偉いと思ってる人もいる。
ただ、僕の経験から言うと、
売主 『売主様が偉いんだ。仲介は売主の言うことを黙って聞いてろ！！』
位、上から目線の偉そうな売主が多い気がする。
最近は偉そうな売主は減ってはきたのだが、まだまだ、そういう売主は多いし、
新卒でそういう売主の会社に就職した人間は、売主が偉いのが当然と教育されていく。
毎回、仲介屋を怒鳴ってる上司を見て育つのだから当たり前。
だからそういう会社しか知らない営業は、若いときから、仲介業者をバカにして、命令口調で
話しをしてくる。
右も左も分からない、新人時代は今考えると昔は本当に理不尽な事で売主に怒鳴られてた。
ある程度経験をつんできたので、現在は、理不尽な事があれば、売主に噛み付くことあれば、
怒鳴り返すこともある。
ビジネスなのだから、年齢は関係ない。お互い対等な位置にいないと、買主がかわいそう。
買主には、
営業 『仲介業者は買主の味方です！！』
とカッコいいことを言っておいて、裏では売主にペコペコ頭を下げる。買主が何かクレームを付けた場合も、結局は売主の都合のよい方にまとめる仲介屋が多いのも現実。
仲介業者の中では、有名な嫌われ者売主もいます。
もし今、このブログを読んでる貴方が、偉そうな売主だったら・・・
【少しは仲介に優しくしないと大変ですよ・・・】
何度も書いてるがこの市況で、売主が倒産するケースが増えている。
大手デベでも飛ぶ時代。
なぜ、今貴方が偉そうでいられるか？？
売主だからなんです。
倒産して、首になった日はどうするんですか？？
独立して、社長になるつもりなら、敵が多くても良いが、この市況、何が起きるか分かりません。
■あなたは裸の王様かもしれません■
事実、先日某建売業者で、本当に偉そうで、色々な仲介会社から嫌われてた部長が、会社を退職。
小さな買取業者に何とか就職したらしいが仕入れ営業。会社のバックボーンが無ければ、ただのおじさん。
僕も付き合いがあったので、会社にＴＥＬが来る。
『会社変わったんだけど、何か良い物件情報ない？何かくれよ！』
と昔と変わらず上から口調。人はすぐには変われないんでしょう。
僕 『情報欲しいなら、少しは態度を変えないと！人に物を頼む態度じゃないでしょ！』
ガチャッ
と電話を切ってやりました。
それから電話も来ないし、その買取業者もすぐ辞めたらしい。
正直よっぽど変わらないと、２３区で不動産業をするのは厳しいと思う。かわいそうだが、自業自得。
偉そうなのもいいが、加減しないと。敵を増やしても良いことはないです。
この業界本当に狭いので、悪い噂はすぐに広まります。
気をつけましょう・・・
今日は土曜日。電話もならない。暇です・・・・
ブログ病のアグルに愛のクリックを！
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女性同業者必見！！警視庁からの要請。防犯指導の徹底を！
暑いですね・・・・
先日、当ブログで書いた、【実録 社長が首になる日】の件で、代表者変更届けを提出しに、都庁へ行きました。連休明けの火曜日ともあって、都庁の不動産業課は、大混雑で、昼に行って、終わったのが夕方（書類の不備もあったのですが）。
何だか、今日は全然働いてないです・・・
読んでない方は、ポチッと 実録『社長』が首になる日
会社に戻り、全日発行の不動産東京7月号を読んでると、気になる記事があったので書きます。 
警視庁からの要請
従業者への防犯指導の徹底について 
この度、警視庁より当本部に不動産業務従事者に対する防犯指導要請がありました。これは、先般発生した女性従業者へのわいせつ事案を受けたもので、警視庁によると、客を装った犯人が内見先の室内において、案内を行った女性従業者にわいせつ行為をはたらき、検挙されたということです。
警視庁では、今後同種事案の発生が懸念されることから、各事業所において以下の点に注意するように呼びかけています。
◎男性客には、可能な限り女性従業者1名での対応を避け、複数での対応に努める。
◎やむを得ず女性従業者1名で対応させる場合は、次の防犯措置を徹底させる。
１．防犯ブザーを携帯させる。
２．携帯電話を携行させ、物件到着時及び終了時には、支店、営業所に連絡を取らせる他、長時間にわたる場合は、途中連絡を実地させる。
３．可能な限り、客を先に部屋内に入れ、客の動向に常に注意を払わせるとともに、案内中は玄関扉を開けておく。
４．その他、案内途中で不審を感じた際には、利用客に悟られないような符号等で支店、営業所に連絡を取らせる。
５．危険を感じたら、直ちに付近の交番に駆け込むか、110番通報させる。
警視庁より 
■わずか少ない当社の女性社員に、ブザーを買ってきました。（これじゃないけど・・）■
正直、全部が全部は出来ないと思うが、女性従業者の方は、本当に気を付けて下さい。
僕自身、即案で、この人変だな？？と気持ち悪い案内は何回か経験ある。何だか突然、刃物を出しそうなお客や、明らかに薬物中毒者？っぽい人・・・
男の僕で、怖いなっと思うときもあるので、女性の方はもっと怖いでしょう・・・
何度もあっているお客さんや、2回目の案内は、まだ大丈夫でしょうが、やはり即案となると、相手が見えない。
うちは売買専門なのだが、賃貸屋さんなど、女性従業者だけの事務所はたくさんある。
うちの会社も、女性事務員さんに、たまに代理で案内してもらったりする事があるので、取りあえずブザーを買ってきました。
最近は女性の営業マンも増えてますし、今後当社でも女性の営業マンを増やそうかな？と話してた所でしたので・・・
最近、娘が出来た自分にとっては、わいせつ行為等、絶対に許せない事件です
案内の際、怪しいなと思ったら、外で待ってた方が良いでしょう。
嫌な世の中ですが、注意しておいて損はないです。まだ何にも対策されてない会社はお急ぎを
長々と読んでいただきありがとです。ご意見等あれば、お気軽にコメントを。
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ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 不動産病・・・真夏のオープンは修行です。
本当に暑い。夏ですね。
■真夏の営業は本当にきついです・・・・■
3連休真っ只中。
前からだが、土日にスーツを着ている人を見ると、みんな不動産屋に見える。
病気かな？
同業者の方はどうですかね？？
■少林寺の修行？真夏の現地売出しは本当にきつい。更地などは本当に修行です■
先日、車でうちの会社の仲介部隊がやってる、中古マンションのオープンルームにふと寄ってみた。
リフォームマンションなので、クーラー付いてて快適だと思ったら、大間違い。最上階で、三方角部屋、完全にサウナです。とにかく暑い・・・
一日室内にいれば、確実に２，３キロは体重が減るんじゃないかな・・・
とりあえず、アイスと飲み物を差し入れして退散。
車で、都内をウロウロしてると、土日は本当にあちこちで、現地売出をしてる。
先日も知り合いの業者の矢印看板をふと見て、現地に行くと、更地にポツンと新人ぽい子が、立っている。
僕 「暑いのに、そんな所で立ってると倒れるよ」
彼 「会社の方針で、9時〜7時まで、現地売出で、座ったら怒られるんです。ビシッとスーツ着て立ってろと言われてまして・・・」
定期的に、上司が見回りにくるらしく、現地にいなかったり、座ってたら怒鳴られるそう。
うーーーん。かわいそう過ぎる・・・
自分も新人時代は、そういう時期もあったが、今は無理です・・・多分倒れます
仲介のイケイケ会社は、売出中に座ったらダメという会社は結構ある。ただ、この炎天下で、人通りもない現場で立ってて、何を目指してるのか。明らかにイジメか、何かの修行にしか見えない。
車でクーラーガンガンで寝てる業者も考え物だが、日傘もなく、更地に立ちっぱなしもどうなのかな？
くそ暑い中、スーツをビシッときて、３、４人でオープンやってる業者もいるが、何だか近寄りづらく思うのは僕だけでしょうか・・・
暑いですが、同業者の方、体に気をつけて頑張って下さいね。
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秘密交流会？？同業者のつどい
暑いし、夏風邪で、ボーーっとしてる中、不定期開催の同業者交流会？（不動産業者で、色々な会社の人間が集まり、情報交換する）に行ってきました。
■毎回場所は違います■
不思議な集まりで、毎回メンバーが違ったりするのだが、この商売、人脈が宝ですから、出来るだけ参加するようにしてます。
細かい決め事（情報のばら撒き、ダイブ禁止
、他にもいくつか・・・）あるのですが、一番大きいのは、年齢制限がある。（４０代は参加できないのです。）
コンセプトは、若い世代で、交流を深めて、今後みんなで楽しく儲けようよ。みたいなノリですかね・・・
業種は、マンションデベ、建売業者、仲介、ファンド関連等、何でもありです。司法書士や、保険屋さんも出席する事もある。
■情報交流会だけあって、たまに本当においしい情報もあるんです■
先日は、やはり最初はみんな
『ゼファー飛んだね』
の会話でスタート！
ほかにも、飛びそうな会社の噂話がたくさん・・・・上場会社から、飛んでも誰も気づかない会社。色んな会社の名が出る。
中には自分の勤めてる上場会社の事を、年内で飛ぶよと、笑ってる人もいる。（真実味がありすぎです。笑えねー・・・・）
同業者の方は、多分こういう交流会に行く方多いんじゃないかな？
暗い話しが多いですが、明るい話しも出てました
こんな市況ですが、景気の良い話を聞くと、元気になれますね
うちの会社はおかげ様で、エンド相手が多いし、在庫もないので景気は悪くないですが、業者相手や、デベ相手に商売してた人は結構厳しいみたいです。
ゼファーの物件をイジイジして、「纏まりかけてたのに」と嘆いてる人もいた・・・・
交流会から、本当に仲良くなる人もいるし、実際、仕事で成果も上がることもある。
それにしても、業界の景気の悪さの話しが多いです・・・・
皆様頑張りましょう
うちの３歳の長男も今日プール行くって嬉しそうだったが、僕もプールでビールでも飲みながら転がってたいなーーー。
３連休はもちろん仕事です・・・頑張ります・・・・
お仕事の方は頑張って下さい。外でると溶けちゃいますね・・・・
何だか、意味不明の内容ブログですが、最近、メールやコメントも頂けるようになり、嬉しい限りです。順位も少しずつ上がってるかな？？
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『案内』取るまで帰らせません！！不動産営業は気合です・・・
最近、暑いし、夏風邪でダルダルのアグルでございます。
昨日も夕方まで会社でボーーーと廃人状態。「これはまずいな」と思い、必殺の
『業者行ってくるね』
で、友達の業者さんの所へ、仕事の邪魔しに行ってみた。
以前から飲み友達の売買仲介専門会社。現在３課体制で、3課の課長をしてるＹ君。
飲んでる時は面白いのだが、仕事では鬼教官。
『お前ら、土日の案内取ってんのか！！案内取るまで帰るな！！』
といつも通りの鬼教官ぶりを発揮してた。
『いやーー。ここまで言っても仕事しないんだよ。今の若いやつは気合が足りないね。』
Ｙ君も十分若いと思うんですが・・・今年確か３０位かな・・・
やはり社員が多いと、多少なりとも軍隊方式で、指導しないとダメなんでしょうね・・・
うちの会社位、ダラダラ出来ないんでしょう
■不動産営業は気合です。気合があれば売れるんです？■
【案内しないと契約はない】昔からそう言われて育ってきたが、その通りだと思う。
ただ、最近は４，５年前とは明らかに変わってきたことがある。
昔は、お客さんの知らない物件等もたくさんあり、インターネットも普及してかったので、絶対的に情報量は不動産屋の方が多かった。
今では逆にお客さんの方が、インターネットでこっちの知らない情報を持ってる・・・
うちの社員もそうだが、お客さんより知識のない営業も多い
『この物件を１番に見せて、次はこの物件、これで、落として、最後にこの物件で決めるんだよ』
とか言って、案内のルートなど、前の日に考えたりしてたのだが、今はそんなの考えても通用しないお客さんが多い。
お客『ネットに掲載されてた、この物件と、この物件を見せて下さい。他はいいです』
みたいな感じで、見たい物件のみ見学していく。
それで契約になったりもするので、楽にはなったんですが・・・
不動産オークションのAUC'S（オークス）も開始。不動産営業の今後は一体どうなってくのでしょう・・・
不動産営業は、
『とにかく気合・努力と根性があれば売れる。気合・気合・気合！！』
と教えれらて、育ってきた僕にとっては、何だか寂しい部分もありますね・・・
さあ、３連休なんで、仕事しよ。
先日アクセス数が６００超えました！！
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社内営業ＮＯ１の男・・・・あなたの会社にいませんか？？
以前、僕がお世話になった会社に、面白い人がいたので、ご紹介。
【社内営業ＮＯ１の男】 
■あなたの会社にも居ませんか？？ゴマすり上手な人■
仕事はある程度、出来るのだが、社内の営業マンからの信頼が０。
ただ、社長からの信頼は凄くある。
なぜか？？
社内営業がすごいんです。
契約先の工務店や、取引先で、
『私は○○社長がいないと何にも出来ません！！』
『私は○○社長の犬ですから！！』
位の事は平気で言う。
気を使うのは、社長だけではない。一般の若い社員に対しても気遣いが凄い。
『体大丈夫？？』 『何か悩みがあったら、何でも相談してね』
と、妙に優しい。パッと聞くと、良い人に見えるのでしょうが、気をゆるして、会社の愚痴や、会社を移る相談等をしたら、すぐに社長の所に行き、
『社長、○○が、会社を移ろうとしてます。』
『社長、○○が、社の悪口を他社に言いふらしてます！！』
と社長に告げ口をする・・・
小学生ですか？位のレベルです・・・
社員もバカではないので、すぐに嘘の八方美人ぶりは社内中に広がり、社員も彼の話を真剣に聞かなくなる。社員みんなが彼を信用しなくなる。
ただ、彼自身は分かってないのでしょう・・・
今は一応、取締役という肩書きも貰って、元気に仕事してるみたいですが・・・
僕個人的にはお世話になったので、たまに飲んだりもするのですが、相変わらず会うと、
『もう社長には付いていけないよ！』 『そっちの会社に雇ってよ』
など、心にもないような事を相談される。楽しい人だが、あんまり八方美人もどうなのかな？と思う。
不動産業界はやはり、実力主義。社内営業ＮＯ１の男も、以前の部下が出世して、今は使われてる。
社内営業ＮＯ１だけあって、自分の上司に対しては、相変わらずお世辞が凄いらしい・・・
社内営業だけでは上にはいけないんですね・・・
ここ２日間、１日のアクセス数が５００を越えました！！我ながらビックリです。
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