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身内、知り合いの仲介をする場合・・・・
最近、急激にアクセス数が増えてます。ありがとです。夢の1,000アクセス突破！！
何だか怖いですね。どっかで、ガターンと落ちて行きそう
今日も元気に応援クリックよろしくです
今日は、水曜。我社は定休日でございます。
僕の携帯の電源も今日はオフ。
先日のお話ですが、
某仲介業者の営業マンの後輩からTEL
後輩 『僕の兄弟が物件探してまして・・』
僕 『それで？？どうしたの？』
後輩 『僕が不動産屋なので、僕にお願いしてくれるんですが、社長が
身内の仲介は、手数料半額でいいよっていうんです。
どうなんですかね〜〜？？』
僕 『ふーん・・・・・・・・・・。』
僕 『そんな会社辞めちゃえば・・・・』
正直、経営者側の立場から考えると、当たり前かも知れませんが。
僕ももし、経営者側なら、そう言うかも？？？『手数料取れって』
でも、家族、身内の仲介をするのに、仲介手数料半額？？
だったら、今時、片手業者や、某３０万円業者等、仲介手数料
破格業者は沢山いるのに、半額で、自分の会社で契約するメリットなどない。
よっぽど良い自社物件や、おいしい情報が入る会社なら別だが・・・
僕 『いいよ。自分で動くなら、うちの会社か、知り合いの会社紹介するよ。
そんな、家族から手数料なんて取れないでしょ！』
後輩 『そうですよねーーー。買うってなったらぜひお願いします』
今はどうか知らないが、某大手など、家族の場合は手数料半額や、○○％オフなど、
意味分からない社員割引をしていた会社は多くあった。
実際、某デベなどは、社員に、社員割引だと言って、強引？に社員に自社物件を
購入させるデベも現実にある。（これは話脱線
）（社員割引より、エンドの刺値の方が得な場合有。一時期の保険屋さんや、矯正下着の営業みたい
取り合えず、社員に売っとけ！！見たいな・・・）
実際、僕自身は収入０円の仕事は何度がした事がある。
身内や、仲の良い友達。
そこからお金を貰うのって、正直どうなのかね。
実際、１００％買えば儲かる物件ならば、もちろん報酬は頂くが、
不動産は水物。
いつ下がるか、いつ上がるかは神のみぞ知る？？
簡単だが難しい。
これについては、色々同業でも意見はあるでしょう。
知り合いでも、仕事は仕事。
貰う物は、キチンと貰わないとダメだ。という人も多数いる。
ボランティアじゃないんだからと・・・
■エドさん完走オメデトウ（古い？）たまにはボランティア契約もいいもんです■
話が嫌らしくなりますが、収入０円で契約したお客さん、知り合いから、
大口の紹介を貰う事もあるんです！！（もちろんまた泣きますが・・・若干・・・・）
うーーーん。
不動産を１円でもお得に購入したい方は、
ぶっちゃけ大手に行ってはダメでしょう。（大手の完全専任物件等は別ですよ。）
僕の会社に来れば一番？？？（笑）
ただ、これだけインターネット等普及して、
買手市場の中、
買主さんも不動産業者を見極めて、
本当にこの会社でいいのかな？？？
と一瞬でも考えてみたほうが良いのでは・・・
そんな風に思います。
不動産って奥が深いです。
話は変わって、今は一転買手市場へ突入！してます！
不動産をお得に購入出来る時期！？
また、アグルの勝手な考えを書ければと思います。
サア、明日から仕事。早く寝よっと。
何だか、凄い勢いで、ランキングアップ中。
ありがたい事で、多謝・多謝
でも何だか微妙ーーな気分。
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大手不動産の現実。取引停止ラッシュ！！
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よくばりですので、２クリックしてくれると嬉しいな
いつも通り、８月の暇な週末。
そして
テンションも下がります・・・
暇なので、近所の某大手不動産屋のＴ部長と話をしてたのですが、
やはり話題は最近倒産した、○ボンや、○建の話。
Ｔ部長 『いやーー。本当に厳しいよ。今月はうちもダメダメだよ
』あんまり言うとバレルが、某大手の支店の中でも毎年トップクラスの売上げを上げる店舗。
Ｔ部長 『○ボンや○建にも、物件沢山買ってもらってたし、
販売もさせてもらってたのに、
取引停止だからねーー。申し訳ないけど会社に言われるとね・・・
正直、売上げにかなり貢献してもらってたから。キツイよ
』やっぱり大手なので、民事再生等、倒産をした会社との取引は、おおやけになった時点で、
即ＮＧとなるらしい。
【取引停止】
物件も売り買い等、もの凄く仲良く付き合ってた業者も即切り捨て
僕の会社のように小さい会社なら関係なく販売しますし、
こちらから取引停止にする事など、まずないのですが。
まして仲良く付き合ってた会社。
一般のエンドユーザーに迷惑をかけない為と、キレイ事は言っても何だかヒドク感じます・・・
■何だか飛びそうな会社の情報が好きみたいです・・某大手さん■
会社の方針で危なそうな会社は、ドンドン取引停止にしてるらしい。
某都市銀行も同じような事をしてますが・・・・
民事再生なのでレインズ（不動産流通機構）等にも、普段と変わらず物件登録してる
会社は多数あります。
普通のお客は嫌がるんでしょうが、安く購入できるなら、民事再生してても全然平気という
お客は沢山います。
自殺物件等の心理瑕疵物件と比べても全然マシだと思います（個人的意見）
せっかく売れる値段に下がってるのに、
会社のコンプライアンス？等で販売も出来ないのも、何だか可哀想ですね・・・
ただ、僕ら街場の業者にとってはありがたい話。
大手が客付出来ないんですからっ！！
チャンス！チャンス！
民事再生で、手持ちの物件を格安でバルク売（セット販売）してるのを
今買いあさってる業者、また買える業者は本当に強いですね。
確定ではもちろんないですが、
まず損はしないでしょうね。
倒産してる会社の物件でもいいよって方なら、
相場より安く物件購入するチャンスかも！
保証等のリスクと、
どこまで指値（価格交渉）出来るかによりますが・・・（銀行次第？？）
さあ、８月最後の土日。
頑張ろっと
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★今、不動産を購入しようとしてる方へ・・・【新築建売編】
いらっしゃいませ。今日から8月です。
ランキングアップ病のアグルにまずはクリックを
皆様のご協力に感謝
不動産仲介業の方は皆さん8月はキツイといいますが、今年はどうでしょう？？
■
住宅検査のＪＩＯです。ＪＩＯも瑕疵担保履行法の指定業者になりました■
最近、当社の仲介部門が販売したマンションのデベが飛んじゃって大変だったと書きましたが、
今回は、新築建売の購入のアドバイスを書きます。（あくまで個人的意見ですよ）
うちは、売買不動産屋ですが、主力商品は、業者販売と、仲介営業です。（自社建売もしますが、今は、ほとんどないです・・・
っていうか現在在庫2個です・・・
）
売買の仲介に関しては、主力はやはり新築建売住宅。
最近、お客さんから、同じような質問が増えた。
お客 『売主さんは大丈夫ですか？』 『最近倒産する会社多いですよね？』
『保証等はどうなんですか？』 『先日のゴルフのスコアどうでした？』
など、やはりお客さんも今の不動産市況はある程度分かってる。
不動産仲介の立場として、どう販売するか？どう説明するかが難しい所です・・・
お客 『売主さんの会社の経営状況はどうなんですか？』
と質問された場合、どう答えるか？
すごく仲の良い業者で、経営状況も良く知っててまず問題ない場合ならいいのですが、
業者間の噂で、「あそこ飛ぶよ」「あの会社ヤバイよ」等の噂がある会社の場合、仲介の立場として、どう説明するか？
売主にどんなに悪い噂が流れてる場合でも
営業 「この会社は健全な経営で、まず潰れることはないです。安心して下さい！」
と大嘘をついて、販売が出来るかどうか？
営業 「この会社はアフターサービスが良いんです。でも来月倒産する噂が流れてますが、気にしないで下さい。飛んだら飛んだで、しょうがないですよ
」
と笑顔で正直に販売するか？（多分売れないでしょうが・・・）
業者によって、説明方法は様々ですし、実際営業マンでも、その辺の案内ボーイ（案内だけする営業）だと、売主の状況等全く知らない可能性もあるでしょう。
新人君で元気が良い子だと、気持ちいいでしょうが、ある程度上司ときちんと話をした方が良いでしょう。
では、今、購入する側として、注意する点はどこか？
◇売主の経営状況◇
調べるにも限界がありますが、売主直売等は特に気をつけたほうが良いでしょう。潰れそうですとは言わないです。仲介さんだと、正直に言う営業も多分いると思います。こういったブログなんかでも参考になる情報沢山あります。当ブログの相互リンクしてる 不動産ここだけの話：業界の現状をまじめに書いていくブログ 等、参考にして下さい。僕もびっくりする倒産予想など書かれてます。
◇第三者期間10年保証の有無◇
今の新築建売はほとんど、第三者期間10年保証に加入してると思いますが、入ってないケースもあります。加入してない場合は、注意した方が良いでしょう。
また、加入しているケースでも、どのような保証に入ってるのかも確認した方がいいと思います。
第３者期間の１０年保証も種類がありますので・・・
建売と比べて、新築マンション等については、今回の件でも分かったんですが、第３者期間の保証など付けないケースが多いです。怖いですね・・・
他にも沢山あるんでしょうが、ここは絶対気を付けた方が良い！というアドバイスがあれば、ぜひコメントをお待ちしてます。
正直、僕の場合ですと、本当にヤバイ噂が立ってれば、そのままお客に説明します。あとあと、揉めた場合、また倒産した場合の逃げ道は作っておかないと・・・（これが不動産屋です。）
僕 「こういう市況ですから、倒産する可能性は０ではないです。ただ、倒産しても第３者期間の１０年保証は付いてますので、安心して下さい」
的な説明ですかね。普通すぎですが
今の市況、どこが突然倒産しても驚かないですから・・・
また、手付金等も、保全ギリギリの手付けは怖いので、最小限に少ない手付金で、契約させると思います。（特に噂の多い会社の場合など。あとあと倒産でもされた場合、手付けも戻らないなど、最悪のケースは避けたいですから。）
■ハウスプラスも瑕疵担保履行法の指定業者になりました■
我々業者にとっては、住宅はどんどん購入してほしいのが本音です。
前からブログには書いてますが、住宅購入は欲しい時が買い時だと思ってます。
実際、うちの会社でも仲介部門は忙しく動いてますし、契約数も伸びてます
現在物件購入を考えてる方。担当に聞いてみて下さい。
『あなたの会社の経営状況はどうですか？仮に倒産した場合どうなるんですか？また、第３者期間の保証はどのような保証ですか？』
質問に明確な答えがない場合、適当にごまかして、説明を逃げるような場合は考えた方が良いでしょう。
本当に悪徳な業者はまだまだ沢山います。
うちも、そんな自慢できる会社ではないですが、お客に明らかな嘘等を言って販売するほど、バカ業者ではないですから・・・
倒産速報などいつも書いてますが、たまには真面目に。
少しでも参考になった方はポチっとクリックを！！
ご協力感謝です。またのご来場をお待ちしてます 売却依頼について。 現状の不動産業界の現実
マンション・住宅を売ろうかな？とお考えの方。または、媒介契約を結んでる方。
あなたは、本当にその不動産業者を信じれますか？
家族や、本当に仲の良い、信頼できる方が不動産業者に入れば安心でしょうが、業界の現実として、売却依頼されてからの動きは、会社によって全く違うのが現実。
下記に書いてるが、専属なら５日。専任なら７日以内に不動産流通機構へ登録が義務付けられてるのだが、登録を一切しない業者も多々ある。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。このうち、下記の媒介契約を締結すると指定流通機構への登録が義務付けられています。
・専属専任媒介契約・・・５日以内に指定流通機構へ登録
・専任媒介契約・・・・・・・７日以内 〃
・一般媒介契約・・・・・・・お客様の任意で、流通機構へ登録
■やはり決めるなら両手がおいしい。基本的にはみんな両手を狙う（当たり前）■
上記に書いてる通り、不動産会社は、売却依頼を受けて買主も自分の会社で見つけると、両手（売主、買主両方から手数料がもらえる）の手数料が入る。
正直、媒介を結んだ時点で、ある程度売れそうか、売れそうじゃないかは、業者は分かってます。
売れそうだなと思う媒介が取れた場合、正直、僕の会社、友達の会社は、うるさいお客さんじゃない場合、流通機構へ登録をしない場合がある。やっぱり両手は魅力です。
流通機構に登録すると、やはり手持ちのお客さんを持ってる不動産会社が、すぐに買主を見つけてきてしまう。そうなると、せっかくの両手が片手になってしまうのです。
多くの売却依頼は、業界の大手さんが持っている。（誰でも名前を知っているような大手さん。広告の量も多いですし、売却依頼を貰うのが仕事のようになってる大手もある。）
一般の方だと、やはり大手さんは名前があるので、何も疑わずに売却依頼するのでしょうが、大手でも流通機構に登録しない場合もある。
まあ、最近は大手もコンプライアンスの遵守で業法上、しょうがなく登録は一応するんですが、業者からの問い合わせに対して、
『お話し入ってます』
の一言で逃げるケースがある。実際、大手にも沢山知り合いがいるが、話など一切入っていないのに、メンドクサイから「話し入ってる」と言ってみたり（業者に図面のＦＡＸ送るのもメンドクサイ場合がある）、週末折込広告を入れて、オープンハウスをするので、「話し入ってます」と明らかに両手狙いの嘘をいうケースがある。
売買仲介を経験したことがある方なら、大手の中でも悪質な会社はここ！！とみんな口に揃えて言う大手会社もある。最初は高値で売却依頼をとり、徐々に値下げさせて業者に売っちゃうのが得意な業者。（今年の市況だと厳しいでしょうが・・・）
別に売り急いでない売主さんなら、いいんでしょうが、売り急いでる売主さんにとっては死活問題。
売却依頼を出してる方、あなたの依頼してる業者は大丈夫ですか？？
あとは、会社等は別にして、担当次第の部分もあると思う。大手不動産だとそのエリアで、売案件を何件も抱えて、手一杯になってるケースもあれば、完全にサラリーマン感覚で、ダラダラ営業する人もいる。結局は営業マン次第かな？もちろん大手でも良い営業マンはたくさんいます。
会社の大きい、小さいは、正直今の時代、あんまり変わらないと思うのが本音です。流通機構に登録すれば、大手も一人で営業してる小さな不動産業者も立場は同じです。
専属専任、専任、一般の媒介の種類に関しても、きちんと勉強してから選んだ方がよいでしょう。
僕が専任を欲しいとき、昔良く使ってたのは、
『一般だと、物件がさらし者になるし、色んな業者（悪徳ブローカー等）が、次々と押しかけてきて大変ですよ。専属か専任が一番良いですよ！』
といって、専属や専任を貰ってた。今では使ってないが、今でもこういう形で委任貰ってる人いますかね？
まずは営業マン自信を良く見て考えた方が良いと思う。本当に良い営業マンに出会えれば、いい売却が出来ると思います。
長々と読んでいただきありがとです。ご意見等あれば、お気軽にコメントを。
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建売住宅 多棟現場の大工さん。ギャンブル？？
もう、4，5年前かな。都内某所で、建売の多棟現場（確か５０棟位の現場）を専任で、販売させてもらった事がある。
更地で、開発道路を入れる段階から、プレハブ小屋を設置しての販売活動。最終的に３０棟近く販売出来て、手数料収入だけでも、かなり会社は儲かった現場。全部販売したかったが、無理でした・・
その時の話だが、プレハブの中で、毎日ボーーーと、現場に張り付いて、沢山の家が基礎部分から建築するのを眺めていると色々と気づく点が出てくる。
■プレカット（工場で木を切ったもの）■
基本的に今の木造建築物はほとんどプレカット（工場できれいに木材を切った物）の木を現場でプラモデルを組立てるように組んでいく。
工務店にもよるが、覚えが早い人だと、２，３年の修行で１人で独立して、その工務店の家を建築出来るようになるそう。
■大工の源さん■今は本当に大工と言える人が少ないらしい
当時その現場は、５０棟位の大型現場。色々な大工さんが現場に入ってた。
明らかにベテラン大工さんっぽい人から、茶髪の若いお兄ちゃん（大工に見えない）まで、たくさんの人がいる。
当時の売主（工務店）の現場監督がよく言ってたのが、
『あの号等の大工は仕事が下手なんだよなー』
『あの大工は仕事が速いんだよ』
『あの大工はもう駄目だ。次回から使わない』
など様々な事を言っていた。
詳しくは知らないが、雇われで働いている大工もいれば、フルコミ感覚で、１棟完成させていくらの報酬と決まっている大工など、条件は様々。
１人でのんびり建築している大工もいれば、外国人や、助手を何人か雇って、ドンドン完成させていく大工もいた。（とにかく早い。段取りの良い大工もいる。）
１ヶ月に１棟のペースで大工仕事を終わらす職人も結構いた。
面白いのが、早いから雑な分けでもなく、早くても仕事きっちりな大工、逆に遅くて仕事が雑な大工もいる。実際、建築に関して、素人の僕が当時みても、明らかに仕事が雑な棟、きれいな棟とはっきり分かれていた。
釘をあちこち打ち間違えてたり、断熱材がグチャグチャに入っていたり・・・
完成してしまうと、分からない部分ではあるのだか、本当に大丈夫かな？？と素人の僕が心配になる位。
我々販売としても、お客にこの大工は下手ですとかは、決して言えないが、明らかにひどい棟などは隣を勧めてみたりと、色々と考えてしまう。
現場の監督に聞くと、
『今は本当に大工と呼べる人は本当に少ないんだよ。うちの工務店の建物は建築できるけど、他の工務店の建物は作れない大工が多いよ。実際、その場で修正したり、出来ない大工が多いんだよね』
うーーーん。言われてみると、今の大工さんは昔と違ってカンナを使ったり、してる人は少ない。
今は、１０年保証や、建築確認もうるさくなり、４，５年前よりはましだろうが、実際今でも大工によって、仕事ぶりは違うんだろうね。
坪単価の安い、建売でも腕の良い大工もいれば、坪単価の以上に高いハウスメーカーでも腕の悪い大工はいる。今の時代、大工さんで家を決める人はほとんどいませんから、ある意味ギャンブルですかね。
その工務店の営業は、建物のクレームがあると良く言ってた言葉がある。
『うちは箱を売ってるんです。建売なんだから、多少我慢して下さい。文句があるなら、注文住宅でも建てればいいじゃないですか？建売だからこれだけ安いんですよ！』
僕からすると、それを言ったらまずいんじゃないの？と思う一言。
ただ、その会社は今も上場して、元気に営業してます。某有名グループの一社ですが・・・・・
■倒産速報■
土木建築工事
堀田建設株式会社
民事再生法の適用を申請
負債110億円
「愛媛」 堀田建設（株）（資本金2億6000万円、八幡浜市郷1番耕地12-1、代表堀田隆氏、従業員130名）は、7月14日に松山地裁へ民事再生法の適用を申請した。
土木建築工事屋さんも大変なのかな？大正１５年創業の歴史ある会社。僕も愛媛出身なので、気になるので、書いてみた。田舎の友達も大工をしているが、大変みたいです。
長々と読んでいただきありがとです。ご意見等あれば、お気軽にコメントを。
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重要事項説明に関して・・・■個人的意見■
■宅建の申込時期ですね■
重要事項説明についての個人的意見。
昔、自分がまだ宅建を持ってなく、ガンガン営業をやってた時期は、正直、重説なんてどうでもいい。と思ってたし、重説中に、お客さんの質問で、詰まった場合は、主任者が適当にお客を丸め込んでくれれば良いと思ってた。
実際、自分が宅建を持っていない時は、社内でも、重説を読んで欲しい人、読んで欲しくない人がいた。
�‘匹鵑罵澆靴た�：とにかく説明が早く、適当にごまかしながら、契約を終わらせる。
��読んで欲しくない人：途中で質問等で、重説が詰まったら、その部分をきちんとお客が納得するまで、何時間掛けても説明する。中には、『今回の契約はやめますか？』位の事をお客さんに普通に言う主任者もいた。
■需要事項説明について■
宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、物件と取引についての重要事項の説明をしなければならなくなっています。
１．重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない。
２．重要事項を書いた書面を交付しなければならない。
３．重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。
●説明すべき時期と方法
説明すべき時期は、「売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間」です。
方法は、重要事項について相手方に書面「重要事項説明書」を交付して説明しなければなりません。
■通常契約の直前に重要事項説明をします■
何年か前、自分が宅建を持ってない時期は、どうでも良かった説明だが、今の立場、自分が重要事項説明を読むようになって思う。
結構、バタバタの契約の場合など、見ずてん（物件を見ていない）の状態で、重説を読むのだが、実際物件も見ていないので、たまに、説明している時、ツライ時がある。横にいる営業マンは昔の自分と同じ考えで、とにかくうまい事言って、無事契約を終わらしたい気持ちが強い。（契約終わって、決済終われば、歩合給が入るのだから必死です）
ただ、重説を読んで印鑑を押す立場からすると、うそは言えないし、ごまかしの契約は正直したくないし、リスクがある。まだ、契約を壊したことはないが、壊しかけたことは実際ある。（あまりに営業マンが嘘に近い事、嘘を言っていた場合ですが・・・）
何年か前から、言われえている重要事項説明を読むタイミングについてなのですが、現状はほとんどの会社が、契約の直前。重要事項説明を読んで、売買契約書を読んで、署名捺印して契約終了。
最近も言われてるのは、重要事項説明をして、何日か時間を置いてから契約する方が良い。という意見が増えて来てる。（今後業法で、そうなる可能性もある？？）
正直、重説を読むようになってだが、時間を置いたほうが堅実だし、一般の消費者から見れば、その方が良いのかなと思うようになってきた。
重説・契約については、色々ネット、書籍等で、「重要事項説明を聞く前に読む本」的な本が多いので、明らかにそういう本を読んでるなと思うお客さんも多い。
面白かったのは、ビデオカメラを持ってきたお客。僕は全然平気だが、終始、ビデオを撮られながらの重説は今まででその一回だけです。（録音は何回かある）
せめて、契約の何日か前に、重要事項説明書と売買契約書の雛形を貰って、知り合いに見てもらったり、自分なりに、分からない部分をきちんと、理解したうえで、契約に望むことをお勧めします。
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■未公開物件■について・・・・・・
未公開物件
出ました未公開など、不動産探しの方は、一度は聞いたことのあるフレーズだが、実際、【未公開物件】とは何？？と言う質問が多かったので、アグルの【未公開物件】に対する考えを書きます。
正直、僕自身はこの【未公開物件】と言う言葉は好きじゃない。実際、今までお客さんに、
『何で未公開なの？怪しいんでしょ？』とか、
『未公開なのに、宣伝してるじゃない。』とか、
『何で、公開しないの？？』とか、
正直、未公開という言葉自体を怪しむお客さんに多く出会った事がある。 
■未公開株詐欺？の羽賀研二被告。本文とは関係ない■
未公開株等の事件もあり、更に未公開という言葉は、イメージが悪くなった気がする。
なので、個人的にはあんまり使わない。営業によっては、未公開という言葉が大好きな営業もいるが・・・
■未公開物件について■
我々不動産業者が言う【未公開物件】とは、不動産業者専用のコンピューター情報ネットワークＲＥＩＮＳや業者向けのat homeという、情報網には公開されない物件の事を言います。（at homeには消費者向けと業者向けがあるのです。）一般の方は見る事が出来ません。
そして、「未公開物件」とはそんな情報網には出てこない、一部の不動産業者しか知らない物件情報なのです。
逆に「公開物件」になると、基本的には、どこの不動産会社にいっても、取扱いしてます。
【未公開物件】とは簡単に言うと、不動産業者同士の流通機構等に出してない、一部の業者しか取り扱っていない物件の事だと思います。
■アグルの勝手な意見。ご意見あればコメント下さい■
ＲＥＩＮＳ等の不動産流通機構に、公開しない理由は沢山あります・・・・
◎まずは居住中等のお客様で、近所に知られず、こっそり売却したい場合。
◎売主（工務店）が、土地をかったばかりで、プラン等がまだ入っていない場合。（建築確認の関係もある）
◎売主がワザと公開せずに、仲の良い業者だけに、物件情報を流す場合。（これも理由がある）
◎ＲＥＩＮＳや、アットホームに好評せずに、自分の会社で、決めたい場合（両手の手数料を狙う場合。自社販売の場合）
実際、売主側の立場で考えると、正直ＲＥＩＮＳに登録した瞬間に、物件の周辺が、捨て看板だらけになったり、未承諾広告等で、インターネット上に広告を掲載されたりと、デメリットも多い。
何をしても早く売りたい場合などは、さっさと公開した方が良いですし、専属専任、専任媒介等、業法で一定期間内に流通機構に公開しなさいと宅建業法もある。（業者の勝手な理由で公開しない場合もある。これについてはまた書きます）
実際、僕自身、【未公開物件】として、今までに何十物件も販売している。実際に、未公開のまま水面下で住宅情報誌や、インターネット上にも一切掲載される事なく、販売終了等する事も多数ある。
ただ、【未公開物件】の中でも良い物件もあれば、良くない物件も多数ある。今週は未公開物件でも、来週になれば公開されて、未公開物件ではなくなるケースも多々ある。
中には、お客集めの為に、思いっきり公開されてる物件を堂々と【未公開物件】と宣伝してる会社もある。うーーーん
ただ、実際、我々業者にとっては、【未公開物件】はライバル他社がもってない貴重な情報。
【未公開物件】怪しいなと、思ってる方。別に怪しい物件では全然ないので、僕個人的には、【未公開物件】という広告、捨て看板などにも、どんどん問い合わせした方が良いと思う。 嫌なら断れば良いんですから。
住宅情報誌、ネット等のみで、物件を探してる方は、本当に条件に合う物件が出ていたのに、見逃しているケースはありますよ・・・・・
長々と読んでいただきありがとです。ご意見等あれば、お気軽にコメントを。
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最近のお客の反響。『いくら交渉できますか？』
最近、『ローン代行料』の事で、取り付かれて、仕事に身が入らない日々です・・・
夏風邪ですかね・・・喉が痛くて、頭がボーーー。
そんな事言ってる場合ではなく、仕事がんばらないと、ご飯食べれません 
■『いくら交渉できますか？』が増えた。■
最近、メール反響（インターネットでの不動産の問い合わせ）のお客さんで、
『いくら交渉できますか？』
『価格この位になりませんか？』
的な、ストレートな問い合わせが増えてきた気がする。
先日もそういう問い合わせのあった、お客と会って、話しを聞いたところ、同じ物件で、同じ内容のメールを何社にも送ってると言う。
実際、住宅情報ナビ、アットホームなどのポータルサイトは、同じ物件を、数社が広告掲載しているので、仕方ない部分もあるのでしょうが・・・
お客『○○万円になれば、すぐに申込したいんですが？』
僕『いいですよ。交渉はしますが、出来る出来ないは、現段階ではいえません。買付（不動産購入申込書）を正式に頂いてからの交渉になります。買付については法的に拘束力のある書面ではないですが、不動産業界の中では、重い書類ですから、よく考えて、本当にその価格になるのであれば、すぐにでも契約できるご意思があるのなら、ご記入お願いします。』
本当は、もっと長く説明をしてたのだが、ふとお客さんが、
お客『実は他の会社さんにも買付を出してるんです・・』
と一言。
僕『えーーー。それは大問題です！そんな事してると、揉めますよ』
結局、色々とあって、交渉もうまくいき、当社で契約をしてもらったのですが、かなり問題があるケースです。一歩間違えると、うちの会社も同業と争うことになるし、お客様自信にも迷惑が掛かる。
他社に購入申込書を正式に記載（購入申込書の書き方でも重要です）した状態で、他の会社で契約等をした場合、完全な抜き行為。
業者通しのトラブルにもなりますし、買主（お客様自信）が余分な仲介手数料を払わなければいけないケースがある。（実際、裁判等で争ったのも見たことあるし、買主（お客）が負けるケースもある）
少しでも気に入った場合、とにかく買付を書いてくださいと、詰めてくる営業マンも沢山います。スタイルにもよるんでしょうが、買付（購入申込書）をかく場合は慎重に書いた方がいいです。
今日の一言 【買付は、慎重に】
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★ローン代行料★ 沢山の意見ありがとです。
■代行料の反響がたくさん来てます■
ローン代行料について、ブログに書いてから、様々な意見が来る。
代行料について、記事を書いてるブログがあったので、ご紹介。
（FP榎本さんの記事です。）
―記事前文―
仲介手数料その�，任�話した通り、不動産購入の仲介（媒介）時に、依頼者に対し仲介手数料の他、『ローン事務代行手数料』や『ローン斡旋料』等を請求する業者もいる。売買契約に伴う重要事項説明書には融資斡旋の有無に関する記載がなされるものの、当然のごとく宅建業法にはローン事務に関する報酬について個別に規定している部分はない。
以前、私はこの“報酬費目”に興味を持ち、複数の不動産業者に対しヒアリングを行ったことがある。しかし、その運用は実に様々であり、時にショッキングな内容であった。
まず、どの程度の金額を請求しているかであるが、（地域的な相場があるのかもしれないが）おおおよそ３〜５万円（の税込み）というケースが多かった。この価格帯は、一般の金融機関が住宅ローン取り組みの際、利用者に対して請求する融資事務手数料とほぼ同じであり、その面からも業者側として請求がしやすい金額だと言えるのかもしれない。
もちろん、普通に考えれば３万、５万は安いお金ではないが、何千万という買い物の一部となると支払う側も大きな抵抗を感じないのかもしれない。ただ、数は少ないものの中には８万、１０万を請求するという業者もいた。
実際のところ、ここまでの額を本当に支払う方がいるのかと思うのだが、よくよく聞くと、やはりお客さんからの申し出により、減額あるいは全く受け取れないケースもあるようであった（当然であるが、お客さんが住宅ローン利用しない場合これらの料金は請求できない）。
では、これらの報酬が業者側にとってどのような意味を持つのであろうか？ヒアリングの結果では、仲介手数料と同格の収入源として扱う業者がいる一方、『営業マンのお小遣い』的な位置づけとして、この報酬を営業マンの歩合にプラスしているという業者が少なくなかった。
しかし、驚くべきことに中には、『購入の媒介である場合は、これらの報酬が営業マンの歩合の全て』という極端なケースもあったのである。自分の収入が売買契約の成立ではなく、住宅ローン事務・斡旋の成否に掛かっている営業マンは一体どのような気持ちでお客さんに臨むのだろうか？興味のあるところである。
さて以上の状況から、業者の媒介を通して物件購入を検討されている方は、まず売買が成立した場合、どのような名目でどれだけの支払いが業者宛に発生するのか、前もって明確にしておく必要があろう。特に仲介手数料以外の項目については、そのダンピングの可否も含め、その内容についてはしっかりと理解、対応していくべきであると思われる。 ■FP榎本さんの記事より■
FP榎本の『住まいのマネー』レポート さんのブログが為になったので。為になる事書いてるので、ご興味ある方はぜひ
FP榎本の『住まいのマネー』レポート
某マンション業者と午前中あって、代行料の事を聞いたのだが、新築マンション等の自社販売をしている会社は代行料を取る会社が多いらしい。
その彼が言うには、
『僕らは自社売りだから、仲介手数料が取れないからね。結構代行料取るマンション屋は多いよ。』
との意見。
『仲介手数料も貰えないから、代行料位は貰っとかないとね（笑）』
うーーん。そういう考えもあるのか？と妙に納得。でも難しいですね。
コメントで、【京都府下の同業者】様からのコメントも頂いたので、掲載します
【コメント】
ローン代行料については私の活動するエリアの業者様によって分かれています。無料の業者様や代行料をとる業者様といろいろです。
京都府庁の不動産の担当者の方に直接聞きにいくと代行にかかった金額が明確に説明できれば常識範囲で請求できると思いますが単に銀行に問い合わせ等でけでは代行料は取れないとの事です。それも含めての仲介料ではないでしょうか？とのコメントでした。金額としては数千円から1万円程度ではないでしょうか？とのコメントです。ただしその金額でもお客様が納得した場合ですよ。と言っておられました。総合的に見て代行料の請求は無理ではないかと私は感じました。
僕と同じく京都府の不動産の担当者に直接聞いていただいたとの事。本当に感謝です。ありがとうございます。
（それも含めての仲介手数料ではないでしょうか？）同感です！
色々、意見は頂いてますが、僕の中での勝手な答えは、きちんとした説明をして、そのローン代行料として、お客様が納得すれば良いんじゃないかな？と思ってます。ただ、きちんと明確に説明をした上で、お客様が果たして払うのかな？と思いますが・・・・・
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『ローン代行料』（斡旋料）について、たまたまブログを書くと、今までにない、反響があったので、続きです。
メールでの反響については、メールで返信をさせてもらってるが、様々なメールが来る。 
■やっぱり都庁は高いね。先日は某サミットで、厳戒体制でした■
明らかに同業者からのメールは２極可。 
賛成派。ローン代行料など請求する会社は悪徳不動産屋です。業界のイメージを下げるので、やめていただきたい。的な意見。 
反対派。ローンの代行は業務的にも大変だし、お金を取って当然だ。そんなﾊﾞかな事をブログに書くな！。などの文句の意見。
メールに付いては、僕も疲れるので、同業者様で、言い分がある方（ローン代行料は請求して当たり前と思う業者様。又は請求するのは間違ってるという業者様）は、ぜひ会社名を明記して、当ブログのコメント等で反論ください。
メールで脅迫めいた内容をもらっても、相手にするほど暇じゃないです（怒）
きちんと、コメント等でいただければ、僕の出来る限りではありますが、調べて当ブログで書きたいと思います。（時間は猶予を下さい）
コメントで頂ければ、極力調べられるものについては調べます。
先ほどの名無し様へのアグルの回答
コメント：人によって常識的な金額は違うと思うのですが？
大手業者の提携だから良いも意味がわかりません。
提携すると、お金がかかるんですか？
さらなる検証を御願いします。
まずは、コメントありがとうございます。えーーー。また詳しくは調べますが、現時点でのアグルの一方的な考えでの返答です。（間違ってるよ。という方。コメント下さい。あくまで個人的見解ですので・・・・）
アグルの考え：人によって常識的な金額は違うと思うのですが？おっしゃる通りだと思います。ですから、『ローン代行料』については、お客様が納得してれば、１００万円払っても問題ないと思います。ただ、納得してないお客や、知識のないお客に対して、一方的に１０万円かかりますと、納得させる事については、先ほどの都庁の見解と同じで、問題があるのではないか？と思います。
その『ローン代行料』については、一方的に不動産業者が請求してるものであり、一般のお客様は、その金額が常識的なものなのか？常識的じゃないのか？の知識はない方が多いはずです。不動産屋がこれが普通ですよと、説明すればそのお客は、それが常識的な価格になってしまうはずです。
行政（今回は都庁）の不動産業相談課の方の常識的金額はせいぜい１万〜多くて２万位との回答だったので。
都庁の言い方で、言うと、『ローン代行料』で１０万請求するのであれば、お客様にきちんと１０万円掛かる根拠を説明しろとの指導です。きちんと根拠を話して、かつお客が納得すれば、問題ないと思います。
ただ、普通のお客であれば、業者を通す必要なく、住宅ローンなど簡単に借入れできます。銀行に直接相談すれば、一切無料で、銀行員は動いてくれます。その部分をお客に説明した上で、非定型ローンの代行料で、お客は１０万払うかな？？僕なら絶対払いませんが・・・
提携ローンについては、下記に簡単に書きましたが、簡単に説明すると、お客様が個人で銀行に住宅ローンを持ち込むより、不動産会社の提携を使ったほうが、有利な場合の住宅ローンが提携ローンだと個人的には思ってます。
新築デベさんなどは、多いのですが、その物件自体、担保評価等を先に銀行も出し、かつそのデベロッパーとの提携で、通常融資と比べて、優遇率が高かったり（有利に借入れが出来る）する場合の住宅ローンが提携ローンだと思ってます。
ローン代行料的なお金（完全な提携ローンの場合は３１，５００円や、５２，５００円などの額を聞くことが多い）を払っても、実質提携ローンのお陰で、通常に借入れするより、安い金利、好条件で借入れできる事が出来る場合がある。的なのが、提携ローンでは？？
そういう提携ローンであれば、ローン代行料（斡旋料）を請求する充分な根拠にもなるし、代行料を支払うお客もメリットという対価が付くので、提携ローンなどに、代行料（斡旋料）が発生するのは普通のことだと思う。
提携ローン 【ていけいろーん】 ヤフー不動産用語より抜粋
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住宅や別荘、会員権などを販売するときに、不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。提携ローン以外の民間融資を非提携ローンと呼ぶ。提携先の金融機関は、銀行の他に生命保険会社、ノンバンクなどがあり、非提携ローンとは金利などの融資条件がやや異なるケースがある。条件は物件ごとに設定され、広告に内容が表示される。非提携ローンに比べると、手続きが簡単で融資実行もスムーズに進む。
以上が現時点の僕の考えです。気になるようであれば、下記にTELして、確認してください。
相談窓口：新宿区西新宿2-8-1 都庁第２庁舎３階北側 不動産業課内
不動産売買など宅建業法に関する相談
指導相談係 TEL03(5320)5071（直通）
ご協力をよろしくです
『ローン代行料』 『ローン斡旋料』
については、本当に様々な反響がくる。
『ローン代行料』等について、専門的知識のある方、ぜひコメント等頂ければ大変助かります。
みんなが納得できる回答をお待ちしてます！！
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