売却依頼について。 現状の不動産業界の現実

2008 - 07/15 [Tue] - 16:25

マンション・住宅を売ろうかな？とお考えの方。または、媒介契約を結んでる方。

あなたは、本当にその不動産業者を信じれますか？

家族や、本当に仲の良い、信頼できる方が不動産業者に入れば安心でしょうが、業界の現実として、売却依頼されてからの動きは、会社によって全く違うのが現実。

下記に書いてるが、専属なら５日。専任なら７日以内に不動産流通機構へ登録が義務付けられてるのだが、登録を一切しない業者も多々ある。

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媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。このうち、下記の媒介契約を締結すると指定流通機構への登録が義務付けられています。

・専属専任媒介契約・・・５日以内に指定流通機構へ登録
・専任媒介契約・・・・・・・７日以内　　　　　〃
・一般媒介契約・・・・・・・お客様の任意で、流通機構へ登録


■やはり決めるなら両手がおいしい。基本的にはみんな両手を狙う（当たり前）■

上記に書いてる通り、不動産会社は、売却依頼を受けて買主も自分の会社で見つけると、両手（売主、買主両方から手数料がもらえる）の手数料が入る。

正直、媒介を結んだ時点で、ある程度売れそうか、売れそうじゃないかは、業者は分かってます。

売れそうだなと思う媒介が取れた場合、正直、僕の会社、友達の会社は、うるさいお客さんじゃない場合、流通機構へ登録をしない場合がある。やっぱり両手は魅力です。

流通機構に登録すると、やはり手持ちのお客さんを持ってる不動産会社が、すぐに買主を見つけてきてしまう。そうなると、せっかくの両手が片手になってしまうのです。

多くの売却依頼は、業界の大手さんが持っている。（誰でも名前を知っているような大手さん。広告の量も多いですし、売却依頼を貰うのが仕事のようになってる大手もある。）

一般の方だと、やはり大手さんは名前があるので、何も疑わずに売却依頼するのでしょうが、大手でも流通機構に登録しない場合もある。

まあ、最近は大手もコンプライアンスの遵守で業法上、しょうがなく登録は一応するんですが、業者からの問い合わせに対して、

　『お話し入ってます』　

の一言で逃げるケースがある。実際、大手にも沢山知り合いがいるが、話など一切入っていないのに、メンドクサイから「話し入ってる」と言ってみたり（業者に図面のＦＡＸ送るのもメンドクサイ場合がある）、週末折込広告を入れて、オープンハウスをするので、「話し入ってます」と明らかに両手狙いの嘘をいうケースがある。

売買仲介を経験したことがある方なら、大手の中でも悪質な会社はここ！！とみんな口に揃えて言う大手会社もある。最初は高値で売却依頼をとり、徐々に値下げさせて業者に売っちゃうのが得意な業者。（今年の市況だと厳しいでしょうが・・・）

別に売り急いでない売主さんなら、いいんでしょうが、売り急いでる売主さんにとっては死活問題。

売却依頼を出してる方、あなたの依頼してる業者は大丈夫ですか？？

あとは、会社等は別にして、担当次第の部分もあると思う。大手不動産だとそのエリアで、売案件を何件も抱えて、手一杯になってるケースもあれば、完全にサラリーマン感覚で、ダラダラ営業する人もいる。結局は営業マン次第かな？もちろん大手でも良い営業マンはたくさんいます。

会社の大きい、小さいは、正直今の時代、あんまり変わらないと思うのが本音です。流通機構に登録すれば、大手も一人で営業してる小さな不動産業者も立場は同じです。

専属専任、専任、一般の媒介の種類に関しても、きちんと勉強してから選んだ方がよいでしょう。

僕が専任を欲しいとき、昔良く使ってたのは、

『一般だと、物件がさらし者になるし、色んな業者（悪徳ブローカー等）が、次々と押しかけてきて大変ですよ。専属か専任が一番良いですよ！』

といって、専属や専任を貰ってた。今では使ってないが、今でもこういう形で委任貰ってる人いますかね？

まずは営業マン自信を良く見て考えた方が良いと思う。本当に良い営業マンに出会えれば、いい売却が出来ると思います。

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